czwartek, 27 stycznia 2011

Kredyt hipoteczny dla wtajemniczonych.

Posiadasz kredyt hipoteczny lub masz zamiar? Jeśli tak, to mam nadzieję, że wiedza którą sie dziś z tobą podzielę będzie ci pomocna. Dzięki niej zobaczysz, że nie jest on taki straszny jak o nim mówią.

Mam za sobą 9 lat ekonomicznego wykształcenia. Przez ten czas uczyłem się wyliczania całek, pochodnych i innych bzdór, których prawdopodobnie nigdy nie wykorzystam. Wpajano nam wiedzę, którą spokojnie mogę zdobyć sam jeśli tego będę potrzebował. W erze komputerów i łatwo dostępnych informacji to nie jest problem, trzeba tylko wiedzieć gdzie poszukać. Zamiast tego powinni nas uczyć bardziej przydatnych informacji, takich które byśmy mogli użyć w codziennym życiu. Po tych wszystkich latach nauki najbardziej więc odczuwam niedobór wiedzy użytkowej. Nie mogę oczywiście powiedzieć, że to był stracony czas. Dużo zdobytej wiedzy pomaga mi w inwestowaniu i codzinnym życiu. Szkoda tylko, że wiele przydatnych informacji zdobywam dopiero teraz. Tak jest na przykład w przypadku kredytów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne miałem omawiane w szkole nie raz. Nie były jakoś specjalnie poruszane, raczej wymieniane jako jeden z wielu przy omawianiu kredytów jako ogółu. Przekazywano mi wiedzę encyklopedyczną zamiast użytkowej. Dopiero teraz po latach widzę różnicę. Całe szczęście, że są miejsca i ludzie, którzy taką wiedzą użytkową się dzielą. Ja miałem to szczęście ją poznać. Nie jest to jakaś tajemnica, wszyscy pewnie o tym słyszeli, nie każdy pewnie jednak zdaje sobie sprawę jak duże korzyści posiada. Mowa oczywiście o nadpłacaniu kapitału i oszczędnościach jakie dzięki temu osiągamy.

Aby lepiej to zrozumieć pokażę wam najpierw jak zbudowane są raty kredytu hipotecznego.
                                             
 
                                      
Nie jest to najlepszy rysunek, ale tylko tak mi się udało go narysować. Postaram się go wyjaśnić. Przedstawia on z jakich proporcji składa się rata kredytu hipotecznego wraz z upływem czasu. Czas powinien być na pionowej osi, a na poziomej wielkość raty jaką spłacamy. Patrząc więc od góry widać, że w pierwszych latach spłacania kredytu zdecydowana większość raty to odsetki. Dopiero po upływie czasu proporcje te ulegają zmianie. Wychodzi więc na to, że w pierwszych latach spłacamy najpierw należne odsetki a następnie pożyczone pieniądze. Wszystko to powoduje, że kredyt na 5% kosztuje nas prawie 100% pożyczonej kwoty. Jest jednak sposób na to, aby zapłacić dużo mniej. Wszystko dzięki nadpłatom kapitału.


Decydując się więc na kredyt hipoteczny sprawdźcie w umowie, czy macie możliwość nadpłaty kapitału i jakie opłaty się z tym wiążą. Prawie każdy bank na to zezwala, inne mogą być tylko warunki. Bardzo często każą sobie płacić przy każdej nadpłacie (tak zwana opłata za nowe przeliczenie rat kredytu) lub ograniczają je do pewnej wysokości ( na przyklad nie więcej jak 10% kapitału rocznie). Postarajcie się aby warunki te były jak najbardziej korzystne. Jeśli już masz kredyt i nie masz możliwości robienia nadpłat to rozejrzyj się za innym. Na prawdę warto. W UK można wziąść tak zwany remortgage. Jest to nowy kredyt hipoteczny, którym można zastąpić stary. W Polsce też powinno być to możliwe.

Zobaczcie więc ile można zaoszczędzić dokonując regularnych nadpłat kapitału. Nie mylcie ich tylko z nadpłatami rat kredytowych.

Przykład I. Kredyt hipoteczny spłacany normalnie.

kwota - 150 000
oprocentowanie - 5%
okres - 25 lat
wielkość spłaconego kredytu - 263 065 PLN

Przykład II. Kredyt hipoteczny spłacany z co miesięczną nadpłatą 50 PLN

kwota - 150 000
oprocentowanie - 5%
okres - 25lat
nadpłata - 50 PLN miesięcznie
wielkość spłaconego kredytu (wraz z nadpłatami) - 250 000 PLN
oszczędności - 13 065 i kredyt spłacony 2,5 roku wcześniej

Przykład III. Kredyt hipoteczny spłacany z co miesięczną nadpłatą 100 PLN

kwota - 150 000
oprocentowanie - 5%
okres - 25lat
nadpłata - 100 PLN miesięcznie
wielkość spłaconego kredytu (wraz z nadpłatami) - 239 889 PLN
oszczędności - 23 176 i kredyt spłacony 4,5 roku wcześniej

Chyba nie trzeba was więcej przekonywać. Jeśli masz kredyt hipoteczny i wolne środki to zamiast je trzymać w skarpecie albo na koncie to lepiej zrobić nadpłaty. A o tym czy nadpłacać czy trzymać pieniądze na lokacie napiszę innym razem.


8 komentarzy:

  1. Nie wiem czy coś nie namieszam, ale kiedyś słyszałem od znajomego z banku, że banksterzy stosują różne 'kary' dla nadpłacających: dodatkowe opłaty manipulacyjne etc. Poza tym podobno rating kredytowy osoby spłacającej regularnie jest lepszy niż osoby regularnie nadpłacającej...

    OdpowiedzUsuń
  2. Z ratingiem to nie jestem pewny, ale chyba nie powinno miec znaczenia. Fakt, że nadpłaty nie są na rękę bankom bo tracą kasę. Z drugiej jednak strony nie dawali by takich możliwośći. Gorzej jest jak się nie płaci na czas, wtedy rating leci w dół.
    Jeśli chodzi o 'kary' to są jako te dodatkowe opłaty, ale i tak opłaca się je płacić bo oszczędza się więcej nadpłacając.
    Trzeba tylko uważać przy końcu kredytu, żeby nie nadpłacić całego, bo wtedy mogą być karne odsetki albo opłata dodatkowa (procent spłaconej ostatniej nadpłaty). Jest jednak na to sposób. Należy zostawić jedną lub dwie ostatnie raty, żeby były spłacone normalnie. W przypadku opłaty dodatkowej za nadpłatę spłacającą kredyt trzeba zostawić na koniec małą kwotę (na przykład 10zł), to wtedy każdy procent od niej będzie mały.

    OdpowiedzUsuń
  3. @mojeinwestycje

    myślę ze należy uwzględnić inflację, tzn. inflacja "zjada" realną wartość kapitału do spłaty a więc prawdziwy realny koszt w długim terminie jaki ponosimy to różnica między oprocentowaniem a inflacją.

    Jeśli inflacja jest na 3% a kredyt hipoteczny na 6% to realnie płacimy 3%. W krótkim terminie tego nie widać ale w perspektywie 5-10 lat to zauważymy. Pensje za 5-10 lat będą nominalnie inne a realna wartość kapitału pozostałego do spłaty spadnie.

    OdpowiedzUsuń
  4. @ zdzisław
    Zgadza się, że inflacja powoduje zmniejszenie kosztów całkowitych. Wzrost inflacji zmniejsza realną wartość kredytu. Nie uwzględniałem jej tutaj dla lepszej przejżystości przykładu. Mam zamiar pisać o niej w innym poście na temat korzyści inwestowania w nieruchomości. Tutaj zależało mi głównie na poruszeniu tematu nadpłat i ich korzyści.

    OdpowiedzUsuń
  5. Dobry artykuł. Nie wiedziałem, że nadpłacanie jest aż tak opłacalne.

    OdpowiedzUsuń
  6. Nadplaty to dobra rzecz, jesli nie mamy innego zrodla dochodow o wyzszym zysku niz oprocentowanie kredytu.

    Kalkulatory kredytowe:
    http://www.charcol.co.uk/mortgagecalculator/

    Kalkulator nadplat:
    http://www.charcol.co.uk/mortgagecalculator/flexible-mortgage-calculator/

    OdpowiedzUsuń
  7. A walutowe ? wydaje mi się ze jeszcze lepiej byłoby zaciągnąć w walucie, np. CHF teraz dobrze stoi, odłożyć ile się da na konto oszczędnościowe a jak kursy będą niższe od tych, po którym kredyt wypłaciliśmy to zrobić nadpłaty. Co o tym sądzisz ? M

    OdpowiedzUsuń
  8. Jeśli konto oszczędnościowe byłoby wyżej oprocentowane niż twój kredyt to jak najbardziej. Wtedy sam by się spłacał a ty dodatkowo miałbyś dochód. Ciężko jest jednak znaleźć taką sytuację, na ogół pożyczają za większe oprocentowanie. To jest fenomen bankowości, biorą nasze pieniądze, później nam je pożyczają i jeszcze każą płacić odsetki od swoich pieniędzy.

    Z kredytami walutowymi to też musisz uważać, bo kurs może się wahać i cały zysk może zostać stracony, lub dać lepszy zarobek. Zależy w którą stronę pójdzie.

    Ogólnie, jeśli uda ci się dostać niżej oprocentowany kredyt niż depozyt, to korzystaj. Ci co pobrali kredyty dzięki programowi rodzina na swoim i wpłacili na lokaty to teraz zarabiają. Nie wszyscy jednak mieli dostęp do tego kredytu.

    OdpowiedzUsuń