wtorek, 1 lutego 2011

Residential mortgage vs. Buy To Let mortgage

Inwestowanie w nieruchomości różni się od kupowania czterech kątów tylko dla siebie. Obie opcje wymagają od nas zaciągnięcia kredytu (chyba, że jesteś na tyle szczęśliwy, że możesz sobie pozwolić na zakup za gotówkę), ale sposób jego przyznawania różni się między nimi znacząco. W przypadku kupna domu dla siebie będziemy się ubiegać o zwykły kredyt hipoteczny (tak zwany w UK residential mortgage) a przy kupnie nieruchomości pod wynajem będziemy się rozglądać za tak zwanym Buy To Let mortgage. Nie wiem dokładnie jak to ma się do polskich realiów, wiem że występuje kredyt hipoteczny pod wynajem, ale nie sprawdzałem jakie trzeba spełnić warunki, żeby go dostać. Prawdopodobnie jest bardzo zbliżony do tego, który mamy tu w UK. Ja opiszę tylko te angielskie, bo nimi się zajmuję.

Przyznanie kredytu hipotecznego na kupno mieszkania dla własnych potrzeb zależy od na naszej osobistej zdolności kredytowej. W tym celu bank sprawdza nasze zarobki, oraz posiadane środki pieniężne. Na ich podstawie decyduje, czy przyznać nam kredyt czy nie. Im więcej posiadamy własnych funduszy tym lepiej oprocentowany kredyt możemy dostać. Przed rokiem 2007, gdy rosła bańka mieszkaniowa, banki z chęcią dawały kredyty nawet na 130% wartości mieszkania. Dzięki temu mogliśmy zakupić nieruchomość z zerowym wkładem własnym a dodatkową nadwyżkę przeznaczyć na co tylko chcemy. Ci co nie przejedli tych pieniędzy (kupując samochody lub drogie wakacje) a reinwestowali, to całkiem dobrze na tym wyszli. Gorzej jednak było z tymi mniej rozsądnymi. W tej chwili o takich kredytach możemy tylko pomarzyć, jeśli otrzymamy kredyt na 80% wartości to już jest dobrze. Posiadanie wkładu własnego nie gwarantuje także, że możemy kupić każde mieszkanie które chcemy. Na ogół bank pożyczy nam tylko trzy lub czterokrotność naszych rocznych zarobków. Jeśli więc zarabiamy tylko 20,000£ rocznie to możemy raczej zapomnieć o zakupie mieszkania za 1,000,000£. Nawet przy dużym depozycie.


Inaczej to wygląda w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem. Jeśli już zdecydowałeś się inwestować w nieruchomości to dobrze wiedzieć w jaki sposób banki przyznają kredyt w takich przypadkach. Wysokość kredytu pod wynajem - Buy to Let, zależy głównie od wielkości czynszu, który masz zamiar pobierać. Bank przyznaje kredyt w takiej wysokości aby jego raty były w 120% - 150% pokryte przez przychody z wynajmu. Jest on także trochę wyżej oprocentowany od zwykłego residential mortgage ale to nie jest jakimś dużym utrudnieniem. My i tak nie my mamy zamiar go spłacać. Czasami może jednak się zdażyć, że będzie przestój w wynajmie, dlatego ważne jest abyś wiedział jak skutecznie inwestować w nieruchomości. 
Oprocentowanie tego kredytu też zależy od wielkości własnego wkładu. Im jest on większy tym niższego oprocentowania możemy się spodziewać. W obu przypadkach warto skorzystać z pomocy brokera, który ma dostęp do większej ilości ofert i pomoże nam znaleźć taki kredyt, którego byśmy sami nie otrzymali.

Pamiętajcie tylko, że każdy kredyt to duże zobowiązanie na długi okres czasu. Warto wiedzieć wtedy jak sobie ułatwić jego spłatę. Jeden ze sposobów możecie znaleźć w moim wcześniejszym poście kredyt hipoteczny dla wtajemniczonych.




6 komentarzy:

  1. Michał, czy już rozpocząłeś przygodę z inwestowaniem poprzez buy to let?

    OdpowiedzUsuń
  2. Jeszcze nie, ale jestem w trakcie. Na razie szukam odpowiedniego mieszkania. Dałem kilka ofert zakupu, ale wszystkie były odrzucone bo dawałem za niską cenę. Jeszcze nie trafiłem na odpowiednio zmotywowanego sprzedawcę:)
    Plan mam taki aby w tym roku już na pewno z jedno mieszkanie w taki sposób kupić.
    Mam dostęp do brokera cały czas więc jak coś mi wpadnie odpowiedniego to nie będę miał problemu z finansowaniem.

    OdpowiedzUsuń
  3. Dzięki, a jak to jest z podatkami od najmu w UK? Czy też są zasady ogólne albo ryczałt? Jak wygląda wysokość tych podatków? No i na jaki yield można liczyć...

    Z tego co wiem o kosztach remontów w UK, jest to biznes raczej dla majsterkowicza i pierwsze nieruchomości do porządku lepiej doprowadzać samemu (znacznie taniej) a przy okazji możne blizej się zapoznać ze stanem technicznym nieruchomości.

    Pozdr

    OdpowiedzUsuń
  4. @zdzisław
    co do podatków to nie pamiętam teraz dokładnie, ale do wysokości około 6,000 funtów się nie płaci. Po przekroczeniu tej kwoty odprowadza się według Dwóch stawek, które chyba wynoszą 20% i 48%? Nie jestem dokładnie pewny. Progi i stawki podatkowe są takie same jak przy zwykłych dochodach.

    Ja osobiście mam zamiar kupione mieszkania wrzucić do jakieś spółki LTD, którą utworzę do zarządzania nieruchomościami. Lepsze pole manewru do odliczania kosztów i chyba niższe oprocentowanie.

    Z ryczałtem to nie wiem, jeszcze tak dokładnie się nie interesowałem. Zacznę się martwić jak już zacznę zarabiać.

    OdpowiedzUsuń
  5. A comparison on residential mortgage in accordance with other real estate firm.

    buy to let mortgages

    OdpowiedzUsuń
  6. No, nie da się ukryć, że z tymi podatkami to naprawdę spory problem. Sam bym pewnie kombinował, co z tym zrobić. Jeśli chodzi o kredyty - wybieram jednak szybkie pożyczki z prywatnych firm, nie przepadam za bankami w tej kwestii.

    OdpowiedzUsuń