sobota, 21 maja 2011

Rent to purchase - kolejny sposób na kupno nieruchomości

Chciałbym się dzisiaj podzielić z wami czymś, czego się dowiedziałem będąc na spotkaniu organizowanym przez firmę, która mnie szkoliła w inwestowaniu w nieruchomości. Organzują tego typu spotkania raz w miesiącu. Mają one głównie charakter motywujący oraz pomagają budować networking między delegatami. Można się z nich dowiedzieć wielu przydatnych informacji oraz poznać ciekawych ludzi.

Tak było też i tym razem. Głównym tematem spotkania było wykorzystanie OPM (other people money). Jeśli ktoś nie znał tego skrótu, to odsyłam do wcześniejszego wpisu co oznaczają skróty używane przy nieruchomościach? Poznałem dzięki temu kolejny ciekawy sposób na zakup, przy wykorzystaniu minimalnego wkładu własnego. Wszystko dzięki kreatywności finansowej, którą powinien posiadać każdy odnoszący sukcesy inwestor.

Ta forma inwestowania nie jest powszechnie dostępna dla zwykłych ludzi. Prawdopodobnie nie dowiecie się o niej idąc do banku po kredyt. Oferowana jest przede wszystkim takim firmom inwestycyjnym ja ta, która mnie szkoli. Dzięki temu ma się większe możliwości i inwestowanie staje się dużo łatwiejsze. Kredyt rent to purchase, bo o nim mowa, jest właśnie jednym z takich produtów.
 
Im rynek staje się bardziej konkurencyjny, tym więcej produktów finansowych tego typu pojawia się w obiegu. Coraz więcej firm musi więc decydować się na takie rozwiązania, aby złapać kolejnego klienta. Wszystko z korzycią dla inwestorów:)

Przejdźmy więc do sedna tego typu finansowania. Polega on na tym, że kupując mieszkanie dostajemy nie tylko sam kredyt, ale także pożyczkę na zapłacenie depozytu, który jest wymagany. Decydujące wtedy jest to aby kupiona nieruchomość była z odpowiednim dyskontem. Jest to jedna ze złotych zasad inwestowania (więcej o tym w jak skutecznie inwestować w nieruchomości?), która i w tym przypadku ma duże znaczenie. Dzięki temu możemy nabyć posiadłość praktycznie z zerowym wkładem własnym. Dla większej jasności pokażę wam to może na przykładzie:

cena mieszkania               - 150 000
cena zakupu                      - 120 000 (20% zniżki)
mortgage (kredyt)            - 90 000 (przy 25% wkładzie własnym)
potrzebny wkład własny  - 30 000

Bank wtedy daje nam 90 000 w formie kredytu hipotecznego, a 30 000 jako pożyczkę. Ta dodatkowa kwota jest zabezpieczona właściwą ceną mieszkania (150 000). Bank pozwala sobie na takie coś, bo wie że po 6 miesiącach inwestor może wziąść kolejny kredyt już na 80% wartości mieszkania (80% z 150 000 = 120 000). Dla banku jest to dobre rozwiązanie bo ma dodatkowe odsetki, a inwestor nie musi wkładać w inwestycję żadnych środków własnych. Jest to kolejny przykład win-win deal.

W ten sposób można kupić nieruchomość mając tylko kilka tysięcy na koncie (potrzebne na opłaty i podatki) a nie kilkadziesiąt. Tak właśnie robią inwestorzy zajmujący się tym zawodowo. 

Zainteresowanych tematem, chcących powiększyć swoją wiedzę, odsyłam do lektury ksiązki jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej.


7 komentarzy:

  1. Tylko najpierw trzeba znalezc te nieruchomosci do kupna za 80% wartosci. Na pewno jakies z aukcji sie nadzadza, ale ktos musi wylozyc gotowke na doprowadzenie ich do uzytku.

    OdpowiedzUsuń
  2. Myslales, zeby poszukac czegos tanszego za 50-60K, w jakims Machester czy innej okolicy? Z tego co widzialam tansze nieruchomosci przynosza wiekszy yield.

    Kupujesz cos za powiedzmy 60K, wynajmujesz za 450pcm i masz 9% netto z wynajmu.

    W Londynie musialbys kupic cos ekstremalnie taniego, zeby miec taki yield.

    OdpowiedzUsuń
  3. Nie ograniczam się tylko do Londynu. Cały czas otrzymuje propozycje z innych miejsc, w tym z Manchesteru. Rozmawiałem nawet o tym z jednym facetem, który tam mieszka i był ze mną na szkoleniu. Mówił, że trzeba być bardzo selektywnym jeśli chodzi o to miasto, na pewno dobrze jest kupić w centrum.

    Kilka dni temu mogłem też kupić mieszkanko w Boltonie z 20% zniżką, ale troche za daleko dla mnie.

    Takich okazji są setki dziennie, nie ma problemów ze znalezieniem przecenionego mieszkania o 20%. Nie każde nadaje się jednak pod inwestycję. Ostatnio jeden facet, którego poznałem w sobote, kupił tak w samym centrum Londynu. Dwa flaty wyceniane po 750,000£ każde (nowe budownictwo, 5 min na piechotę od stacji Victoria) wytargował za £1.1m.

    OdpowiedzUsuń
  4. Mam nadzieje, ze w koncu uda Ci sie cos znalezc i bedziesz mogl pisac wtedy z praktyki. Powinno to zwiekszyc poczytnosc bloga.

    OdpowiedzUsuń
  5. taki mam właśnie plan. Teraz mogę sobie gdybać ale jak już coś się uda kupić to będzie więcej konkretów.

    Jak nie uda się samemu znaleźć to jeszcze w tym roku mam zamiar skorzystać z ich usług i wziąść coś co mi zaproponują. Nie najlepsze rozwiązanie, ale najważniejsze to zacząć.

    OdpowiedzUsuń
  6. Inni znajduja, to Ty tez cos znajdziesz. Skorzystanie z "posrednika" podwyzszy tylko koszty = obnizy zyski.

    OdpowiedzUsuń
  7. zdaje sobie sprawe, że pośrednik to dodatkowy koszt. Ta opcja ma być tylko ewentualnie na start, w dłuższej perspektywie mam zamiar z niego nie korzystać. Na razie, jak to mówią: wole mieć 50% czegoś, niż 100% niczego.

    OdpowiedzUsuń