piątek, 31 grudnia 2010

Jak skutecznie inwestować w nieruchomości?

    
O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem czy porażką decyduje czasami jeden szczegół.  Nie inaczej jest także w przypadku inwestowania w nieruchomości. Aby całe przedsięwzięcie okazało się sukcesem należy pamiętać o kilku podstawowych warunkach, które musi spełniać. Są to uniwersalne zasady, które należy stosować przy zakupie każdej nieruchomości pod inwestycję. Inaczej może to wyglądać w przypadku zakupu swoich czterech kątów, jeśli się już na to zdecydujecie. Wtedy zamiast mieć spłacony kredyt przez kogoś będziecie to musieli zrobić sami. Ale i tak uważam, że zawsze jest lepiej spłacać sobie niż komuś. W razie wątpliwości o tym czy kupić, czy wynająć mieszkanie możecie zajrzeć do innego mojego postu na ten temat. Jeśli stwierdzicie że warto kupić to te zasady mogą Wam się w przyszłości przydać. 
Każda z wymienionych zasad jest tak samo ważna. Nie można zastosować się tylko do kilku, a inne pominąć. Jeśli inwestycja ma być bezpieczna i zyskowna to wszystkie warunki muszą być spełnione.
Ja na razie jestem w trakcia szukania tej właściwej, a zasady którymi się kieruję przy wyborze można streścić w kilku punktach:

I. zawsze kupować poniżej rynkowej wartości.

Tej zasady chyba nie trzeba specjalnie tłumaczyć. Tak jak w przypadku akcji czy innych inwestycji główną zasadą jest nie przepłacać. Na szczęście dla inwestorów rynek nieruchomości jest mało płynny dzięki czemu łatwiej o takie okazje. W przypadku akcji, gdzie rynek jest dużo płynniejszy trudniej jest znaleźć kogoś kto chciałby nam sprzedać swoje udziały poniżej ich rynkowej wartości. W przypadku mieszkań nie ma już takiego problemu. Trzeba tylko wiedzieć gdzie szukać. Kluczem do wszystkiego jest znalezienie odpowiednio zmotywowanych sprzedawców, którzy muszą lub chcą szybko pozbyć się swojej własności. Wbrew pozorom jest ich dość sporo, mogą to być:
  • osoby które mają problemy ze spłatą swojego kredytu hipotecznego; 
  • rozwodzące się małżeństwa; 
  • spadkobiercy, którzy nie są zainteresowani posiadaniem mieszkania i chcą je spieniężyć;
  • osoby które przeprowadzają się w nowe miejsce i potrzebują gotówki na nowe lokum. 
Powodów może być nieskończona ilość.
Stosując się do tej zasady zapewnimy sobie bufor bezpieczeństwa w przypadku spadku wartości mieszkania w przyszłości lub wzrostu stóp procentowych.

II. kupować w miejscu gdzie jest duże zapotrzebowanie na wynajem.

Jeśli chodzi o Londyn to raczej nie ma z tym problemów. Należy tylko wiedzieć, które dzielnice są w miarę bezpieczne. Generalnie im bliżej centrum tym większy popyt. Inne większe miasta też powinny spełniać to kryterium. Nie należy jednak kierować się takimi uogulnieniami. Aby sprawdzić zapotrzebowanie w określonym miejscu najlepiej jest dać ogłoszenie o wynajmie. Można użyć do tego internetu lub lokalnej gazety, witryny sklepowe też są dobre. Wtedy zobaczycie jaki będzie odzew, i zdecydujecie czy jest wystarczająco duży. Nie musicie nawet nic wynajmować, możecie zawsze mówić, że ogłoszenie jest już nie aktualne bo się znalazł chętny.  Ja Wam mogę podać przykład z własnego doświadczenia. Gdy wynajmowałem pokoje na Actonie to miałem w ciągu tygodnia około 90 telefonów, i tylko od Polaków, bo ogłoszenia były w języku polskim. 

III. kupować dla przychodu pasywnego

Kolejna ważna zasada. W momencie zakupu wielkość waszych rat kredytu hipotecznego musi być niższa niż czynsz, który macie zamiar pobierać przy wynajmie. Można to osiagnąć poprzez dobre negocjacje (gdy trafimy na odpowiednio zmotywowanego sprzedającego) lub przez zainwestowanej większej kwoty własnej (przy kredytach z 25% wkładem własnym odsetki będą niższe niż gdy wpłacimy tylko 10%). Przychód pasywny można zawsze także zwiększyć poprzez wynajem pokoi osobno, a nie całego mieszkania.

IV inwestować według zasady "kupić i trzymać".

Kolejny ważny element, który decyduje o sukcesie. Jeśli kupujemy mieszkanie po to, żeby je trzymać pod wynajem to jest to dużo bardziej opłacalne niż kupno pod wzrost wartości. Nigdy przecież nie wiemy czy ceny za 5 lat wzrosną czy spadną. Jeśli natomiast będziesz czerpał korzyści z wynajmu (pasywnego przypływu) to nie ważne jest czy cena mieszkania spadnie czy wzrośnie. Poza tym takie inwestowanie ma dużo więcej innych zalet, takich jak ulgi podatkowe, zmniejszenie wartości realnej zadłużenia (dzięki inflacji), mniejszy podatek spadkowy. Na razie nie będę się nad nimi rozwodził,  poświęcę im osobny artykuł. 

V. posiadać fundusz awaryjny

Przez niektórych nazywany funduszem celowym, zapasowym lub jeszcze innym. Nie ważne jak go nazwiemy, ważne żeby był zawsze pod ręką w razie jakichś wypadków losowych. Może to być jakaś awaria albo remont (w sumie to mały problem bo zawsze można się od tego ubezpieczyć) lub chwilowe przestoje w wynajmie. Może się tak zdarzyć, że ktoś się wyprowadzi i przez jakiś czas będziemy musieli pokrywać raty kredytu z własnej kieszeni. Wtedy warto mieć ekstra gotówkę. Ważne wtedy jest żeby pamiętać o zasadzie numer 2. Jeśli zapotrzebowanie jest dość duże to takie przestoje powinny być rzadkie i na ogół szybko się kończyć.

Inwestując w nieruchomości należy pamiętać także, żeby nie podchodzić do tego emocjonalnie. Jeśli wyliczenia nam się nie zgadzają (raty kredytu i opłaty wyższe niż przychody z wynajmu) to nie kupujemy. Nawet jeśli w ofercie jest ładny ogródek lub inne bajery, które mogą się nam podobać. To nie my mamy to lubić, ważne jest żeby przynosił zyski.

Stosując się do powyższych zasad inwestowanie w nieruchomości powinno być w miarę bezpieczne i dochodowe. A ewentualny wzrost wartości mieszkania w przyszłości można tylko traktować jako wisienkę na torcie. 





4 komentarze:

  1. Czyli polecana technika inwestowania dla stałego przepływu pieniężnego. I bardzo dobrze. Ponieważ tylko to się sprawdza. Hazardziści dostali po uszach.

    OdpowiedzUsuń
  2. Bardzo dobre porady. Inwestowanie w nieruchomości to prawdziwa sztuka, która wymaga dużej wiedzy finansowej, gospodarczej i socjologicznej. To biznes, który wymaga bardzo ludzkiego podejścia i wsłuchiwania się w aktualny puls rynku. Sądzę, że dobrym pomysłem jest kupowanie zaniedbanych, tanich lokali, które umiejętnie (Czytaj: tanio) wyremontujemy 0 często naprawdę niewiele potrzeba, by osiągnąć dobrą cenę (tajemnice home stagingu:)

    OdpowiedzUsuń
  3. Jedyna forma inwestycji która w tym momencie nie jest związana z ryzykiem to nieruchomości. Tutaj ceny są rekordowo niskie, więc logiczne, że będzie dochodziło do kolejnych przejęć, teraz pytanie kto posiada środki na przejęcie hal Jartomu? Sądzę, że firmy czekały od dawna czekały na ten moment.

    OdpowiedzUsuń
  4. Moim zdaniem bardzo fajny poradnik. Dużo z inwestorów zapomina o ostatnim punkcie, czyli tym zapasie i inwestuje wszystkie możliwe środki, a później ma problemy z jej utrzymaniem, własnie jeśli jest jakiś przestój. Dlatego w inwestowaniu najważniejsze jest doświadczenie i zebranie jak najszerszej wiedzy w regionie, w którym planuje się działania. I to moim zdaniem nie tylko na temat popytu, ale również na temat innych warunków.
    Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń