Dzisiejszy artykuł jest efektem pewnej dyskusji na podobny temat, w której brałem udział na innym blogu. W sumie to i tak miałem go napisać w niedalekiej przyszłości, zdecydowałem się jednak zrobić to już teraz. Mimo tego, że ja patrzę na nieruchomości bardziej od strony inwestora to postaram się przeprowadzić rzetelną analizę w jak najbardziej obiektywny sposób. Gdyby coś mi w między czasie umknęło to proszę o uzupełnienie w komentarzach.
Na początek zajmijmy się zaletami i wadami z wynajmu mieszkania.
ZALETY
- duża łatwość zmiany miejsca zamieszkania (np. gdy zmieniamy pracę, lub okolicę),
- nie jesteśmy uwiązani kredytem na większość życia,
- nie mamy dodatkowych kosztów napraw, ubezpieczeń, itp.
- nie przejmujemy się załamaniem na rynku (spadkiem wartości mieszkania),
- nie musimy wydawać dużych pieniędzy na starcie (tylko kilkutygodniowy depozyt),
- możliwość dofinansowania przez państwo (w UK, dla mało zarabiających i spełniających odpowiednie warunki).
WADY
- możliwość nie przedłużenia umowy najmu przez właściciela i konieczność przeprowadzki,
- nie możemy dokonać wielu zmian w wynajmowanym domu (tylko za pozwoleniem),
- możliwość wzrostu czynszu,
- po okresie wynajmu nie mamy żadnego udziału w nieruchomości (spłacamy dom komuś),
- niestabilność życiowa (możliwość zerwania kontraktu przed czasem),
- w razie nie zapłacania czynszu utrata lokum,
- brak ulg podatkowych (dostępne tylko dla właścicieli mieszkań).
ZALETY
- możliwość wzrostu wartości mieszkania,
- po spłaceniu kredytu mieszkanie staje się naszą własnością,
- możliwość dokonywania zmian wedle swojego uznania,
- komfort (własne cztery kąty, nikt nam nie mówi co można a co nie) i stabilizacja (poczucie bezpieczeństwa),
- różnego rodzaju ulgi podatkowe,
WADY
- możliwośc spadku wartości mieszkania,
- spłata kredytu hipotecznego przez wiekszość życia,
- w razie zmiany miejsca zamieszkania prawdopodobnie trzeba najpierw sprzedać (można też wynająć, ale o tym w innych postach),
- dość duże koszty początkowe (depozyt, opłaty, podatki),
- dodatkowe koszty remontów, napraw, itp.
- możliwość wzrostu stopy kredytowej i przez to wysokości naszego kredytu.
To chyba wszystko co mi w tej chwili przychodzi do głowy. Nie piszę co jest lepsze a co gorsze, bo to zależy od indywidualnych potrzeb każdego z Was. Rozumiem jednak, że problem może dotyczyć nie tego co jest lepsze, lecz tego co wygodniejsze. Każdy z nas woli bowiem zostać w swojej strefie komfortu i rzadko wychodzimy poza nią spróbować czegoś nowego, czego nie znamy. Inaczej jest jednak jeśli już to poznamy. Wtedy zaczyna nabierać innego sensu. Pozwólcie więc, że na koniec jeszcze podam Wam pewne wyliczenia. Ja jako ekonomista z wykształcenia lubię tego typu argumenty, bo liczby przemawiają do mnie najbardziej. Nie odbierzcie tego jako próby przekonania Was do mojej racji, nie o to mi chodzi. Zdanie na ten temat musicie wyrobić sobie sami. Ja tylko podam obiektywny przykład, jak zwykle w dużym uproszczeniu dla większej przejrzystości.
Porównajmy teraz dwie sytuacje. W jednej przeanalizujemy koszty wynajmu mieszkania przez 25 lat, a w drugiej koszty zakupu mieszkania z kredytem hipotecznym na 25 lat. Wszystkie wartości bez uwzglednienia wzrostu czynszu, oprocentowania, inflacji, napraw, opłat, rachunków itp. To dołączymy na końcu. Zaczynajmy więc:
Wynajem mieszkania przez 25 lat za 700£ miesięcznie będzie nas w sumie kosztowało 210 000£. Po tym okresie nie będziemy posiadać żadnego udziału w wynajmowanej nieruchomości. W tym przypadku spłaciliście komuś kredyt i właściciel teraz cieszy się mieszkaniem.
Decydując się na zakup mieszkania o wartości 150 000£ (mniej więcej tyle kosztuje podobne mieszkanie jak przy wynajmie wyżej) na 6.25% (taka jest średnia stopa procentowa kredytów hipotecznych w Anglii za ostatnie 30 lat) na 25 lat wyniesie nas 296 850£. Ale po okresie spłaty (zakładając, że cena mieszkania nie wzrośnie ani nie spadnie) mamy nieruchomość wartą 150 000£. No i po tym okresie przez resztę życia nie musimy już płacić czynszu ani rat kredytu.
Po 25 latach zakup miszkania będzie nas więc kosztować 86 850£ więcej. Ale... Zakładając, że przez ten okres wydaliśmy na opłaty i remonty 50 000£ to i tak bylibyśmy o 13 150£ bogatsi (100 000 – 86 850 = 13 150). Poza tym przez resztę życia nie płacimy kredytu ani czynszu więc oszczędzamy dodatkowo 8400£ (700 * 12 = 8400) rocznie. Czyż nie jest to czysty interes?
Dla przejrzystości przykładu nie podawałem jeszcze możliwości wynajmu zakupionej nieruchomości (w tej sytuacji ktoś spłaca nasz kredyt) oraz nadpłaty kapitału w celu zmniejszenia odsetek (całkowity koszt jest wtedy dużo mniejszy). O tych wszystkich rzeczach będę pisał odnośnie inwestowania w nieruchomości w kolejnych postach.
Proszę o opinie w komentarzach. Każda krytyka oraz dodatkowe pytania mile widziane. Komentarze u mnie nie są moderowane (chyba, że będą wulgarne i odbiegające od tematu).
Sa duzo bardziej stabilne i dochodowe inwestycje niz nieruchomosc. Mowiac o dlugoterminowych inwestycjach:
OdpowiedzUsuńGold spot 30 years 1996%
http://www.goldprice.org/gold-price-history.html#36_year_gold_price
silver:
20years- 558%
http://silverprice.org/silver-price-history.html
Co juz zaznaczalem, nieruchomosc jest do mieszkania/zycia, a jako inwestycja jest imo mizerna- koszty eksploatacyjne, podatki, wachania na rynku i banki spekulacyjne, zaloznosc od sytuacjii ekonomicznej etc.etc.
Sytuacja sie zmienia kiedy kupujesz dom za gotowke.
Przy poprzednim poscie gdzie mowiles o inwestowaniu 100k £, nie wziales pod uwage dzwigni finansowej na rynkach forex/cfd/spreadbetting czyli nieprawda jest stwierdzenie ze kupujesz akcje za 100k warte 100k, przy dzwigni 1:100 policz ile dostajesz..
Nie zgadzaja mi sie te wyliczenia.
OdpowiedzUsuńZakladasz, ze przez 25 lat bedziesz wynajmowal po 700pcm, co daje lacznie 210K.
Ale jesli wezmiesz kredyt na 150K (cala kwote, bo nie uzwgledniasz wplaty wlasnej), to przy 6.25% rata miesieczna bedzie wynosic 989.50, czyli £289.5 wiecej niz wynajem.
W takim razie, by porownac obie sytuacje nalezaloby zalozyc, ze te £289.5 zaoszczedzone na wynajmie bedziesz odkladal co miesiac. Co w ciagu 25 lat daje dodatkowe £129,119 przy marnych 3%.
A jak jeszcze zalozymy, ze to co nie wydasz na remonty odlozysz, to liczby beda jeszcze bardziej korzystne, a laczne oszczednosci wyzsze.
W takim razie na wynajem wydasz 210K ale odlozysz rowniez 129K. Czyli teoretycznie po 25 latach wychodzi 210 - 129 = 81K - koszt wynajmu w porownaniu do kupna mieszkania/domu.
Dalej - wlasna nieruchomosc i Twoje zalozenie, ze cena jest taka sama po 25 latach - 150K.
Kupiles produkt warty 150K, za wspomniane £296K. Czyli jak sprzedasz te nieruchomosci po 25 latach to i tak jestes w plecy £146K - koszt mieszkania na wlasnym. Jak doliczysz jeszcze te 50K na remonty to jest jeszcze gorzej - 196K koszt mieszkania na wlasnym.
Jesli nie sprzedasz to faktycznie nie placisz juz kredytu, ale ciagle musisz ponosic oplaty eksplatacyjne.
Czyli jak od lacznych kosztow posiadania odejmiesz koszty wynajmowania - 196K- 81K = 115K jestes w plecy po tych 25 latach.
By pozbyc sie tej roznicy 115K, w stosunku do wynajmu, musialbys mieszkac na swoim kolejne 13 lat, przy zalozeniu, ze koszt wynajmu jest dalej 700pcm.
A w ciagu tych 13 lat znowu beda koszty remontow.
A dlaczego odejmujesz od 100K te 86K to nijak nie mam pojecia. Moze to wyjasnisz jakos? Skad wziales 100K ?
Generalnie im drozsza nieruchomosc, a najem relatywnie tanszy, to nie oplaca sie kupowac. Tak to dziala np w Richmond, Surrey. Wynajmujesz 2 bed za 1200-1300pcm, a cena kupna to min 350K. Mozesz mieszkac w lepszej/bezpieczniejszej dzielnicy za mniej.
Im tansza dzielnica, tym dziala to na korzysc kupna.
W niektorych rejonach UK oferta lokali na wynajem jest bardzo mala i tam pewnie wynajem i kupno wychodzi finansowo podobnie.
@saint
OdpowiedzUsuńz tym złotem to nieźle wygląda, nigdy się nie interesowałem kruszcami, ale może teraz zacznę.
Dom pod inwestycję ma wiele zalet, jest lepszy niż do kupowania dla siebie. Banki spekulacyjne, podatki, zależności od sytuacji ekonomicznej są takie same dla wszystkich inwestycji (akcje, surowce, złoto). Poza tym mając nieruchomość inwestycyjną ma się wiele możliwości, które powodują, że taka forma inwestowania jest atrakcyjna. Nie chciałem tego jednak poruszać w tym poście bo jest on tylko o wyborze kupna lub wynajmu. O inwestowaniu będą kolejne, to jest zbyt obszerny temat na jeden wpis.
W poprzednim wpisie celowo nie pisalem o spreadbettingu i forexie(wspominałem, że nie wliczam opcji i innych pochodnych, przez co miałem na myśli także te dwa. Może powinienem wyrazić się bardziej precyzyjnie, moja wina) bo to jest bardziej hazard niż inwestycja. Można dużo zarobić ale też stracić wszystko. Oczywiście jak się wie co robić to jest to super sposób na zarobek. Ja osobiście lubie spreadbetting, byłem nawet na kilku szkoleniach, które ku memu niezadowoleniu kończyły się tym, że próbowano mi sprzedać gotowy system do zarabiania. Jeden nawet mi się spodobał, bo gwarantował zwrot minimum 3% miesięcznie przy inwestowaniu w jakieś amerykańskie papiery dłużne. Taka przyjemność kosztuje 3000£ a potem trzeba tylko robić to co mówią. Jak kiedyś będę miał wolne 3000£ to pewnie w to wejde.
@richmond
OdpowiedzUsuńBardzo dobra uwaga z tym odkładaniem różnicy, zupełnie mi umknęło przy przeprowadzaniu analizy. Twoje wyliczenia są jednak trochę niedokładne. Po 25 latach spłacania kredytu nie jestem w plecy 146,000£ tylko mam 150,000£ w postaci mieszkania. Porównując tak jak ty trzeba by założyć, że wynajmując jesteśmy 210,100£ w plecy bo tyle płacimy a na koniec nie mamy nic.
Wracając do opcji zakupu, mając 150,000£ (po spłacie kredytu, w postaci mieszkania) odjąłem 50,000£ na remonty, dlatego mi wyszło 100,000£ na czysto.
Wynajmując i oszczędzając tak jak podajesz koszt byłby taki sam jak przy zakupie (700 + 289.50 = 989.50). A z tych 129,000£ czystego zysku jest tylko 43,000£ (86,000£ wyniósłby wpłacony kapitał). Co w sumie na koniec dałoby nam i tak 129,000£ w kieszeni, ale wtedy jest tylko 29,000£ (129,000 - 100,000 = 29,000) na korzyść wynajmu.
I tak pewnie moglibyśmy polemizować bez końca, podając coraz to dokładniejsze obliczenia. Nie jednak o to chodzi, bo dokładne cyfry są nie najważniejsze (przykład był mocno uproszczony). Dobrze za to jednak, że poruszyliśmy różne możliwości, da to szersze spojrzenie na problem i dokładniejszą analizę.
Podsumowując, myślę, że wychodzi na to, że kupno i wynajem są podobne kosztowo. Wszystko zależy tylko od tegoczy ktoś woli własne cztery kąty czy spokojną głowę.
Jak to nie masz nic po 25 latach przy wynajmie? Masz te hipotetyczne 129K w banku, bo nie wydales ich na splate kredytu. W zwiazku z tym wynajem przez 25 lat kosztowal Cie tylko 81K. Do tego miales mobilnosc i mogles zmieniac lokalizacje bez problemu.
OdpowiedzUsuńBawienie sie w rozdzielanie oszczednosci na kapital i zysk nie ma znaczenia w tym przypadku, liczy sie kwota koncowa. A im lepiej zainwestujesz to czego nie wydasz na splate rat, tym lepiej na tym wyjdziesz.
Posiadanie domu w tym czasie kosztowalo Cie 300K i masz dom. Ale jesli odejmiesz cene domu i dodasz koszt remontow remontow to te 25 lat mieszkania w tym domu kosztowalo Cie jakies 196K.
Mysle, ze blednie dochodzisz do kwoty 100K. Wydales 300K na kredyt, do tego 50K na remonty. Lacznie 350K kosztow. Od tego odejmujesz te 150K wartosci domu i wychodzi prawie 200K kosztow zycia we wlasnym domu przez 25 lat. Zeby wyjsc na zero po 25 latach, nieruchomosc musialaby skoczyc na wartosci ze 150K do 350K.
Nie mozna powiedziec ogolnie, ze koszt wynajmu i kupna sa podobne. Dla kazdej sytuacji beda inne kalkulacje.
Ekstremalny przyklad: dom 5 bedroom, na sprzedaz za 650K, na wynajem za 1500pcm. Lokalizacja w Surrey, na trasie miedzy Dorking i Guildford.
"Poza tym mając nieruchomość inwestycyjną ma się wiele możliwości, które powodują, że taka forma inwestowania jest atrakcyjna." - chyba byles na zbyt duzej ilosci szkolen. W tym zdaniu nie ma zadnego konkretu, tylko puste slowa.
Moim zdaniem rozdzielanie oszczędności na kapitał i zysk ma w tym przypadku duże znaczenie. Nie rozumiem z kolei dlaczego wynajem miałby cię kosztować tylko 81k po 25 latach, skoro przez cały ten okres musisz płacić tyle samo co przy spłacie kredytu. Przecież koszty są te same. Zobacz:
OdpowiedzUsuńPłacąc na wynajem 700 a na konto 289.50 z twojej kieszeni co miesiąc ubywa ci 989.50. Tyle samo co spłacając kredyt. Jedyną różnicą jest to, że w jednym przypadku masz pieniądze na koncie a w drugim w postaci nieruchomości. Czyli przez te 25 lat musisz wydać w obu przypadkach 296k. Nie możesz więc wliczać całych 129k, a jeśli chcesz to robić to musisz odjąć od kwoty 296k a nie od 210k.
Mobilność też nie jest do końca zaletą. Tutaj róznica zdań może wynikać z innych priorytetów. Z tego co się orientuję czytając Twój blog to masz męża ale jeszcze bez dzieci (chyba, że mi to gdzieś umknęło) i jesteś prawdopodobnie przed 30. Ja natomiast przeskoczyłem trzydziestkę rok temu i mam już dwójkę szkrabów, o których muszę myśleć. Dla mnie ważne jest, żeby zapewnić im komfortowe i spokojne życie. Dlatego nie chciałbym mieć świadomość, że ktoś może mi nie przedłużyć kontraktu i na przykład co 5 lat będę się musiał przeprowadzać.
Jeśli chodzi o moją wypowiedź, że koszty wynajmu i kupna są podobne, to rzeczywiście nie jest do końca trafna. Miałem na myśli ten konkretny przykład a nie w ogóle. Masz rację, że każdy przypadek będzie inny. Każdą opcję zakupu lub kupna należy rozpatrywać indywidualnie. Ceny mogą się znacznie różnić w zależności od lokalizacji.
Odnośnie mojej wypowiedzi: "Poza tym mając nieruchomość inwestycyjną ma się wiele możliwości, które powodują, że taka forma inwestowania jest atrakcyjna.", to miała taka być. Będzie dużo artykułów o samym inwestowaniu, w których podam co to za „możliwości”. Nie chciałem wszystkiego wpisywać w jednym poście, tak jak już o tym wspominałem. Będą odzielne wpisy dotyczące inwestowania więc postaram się w przyszłości dodać odnośniki do nich w tym zdaniu.
Przez wiele lat wynajmowałam mieszkanie, dla ostatnio stwierdziłam, że lepszym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Według mnie lepiej spłacać swoje mieszkanie, zwłaszcza, że rata kredytu hipotecznego często wynosi mniej aniżeli comiesięczne koszty wynajmu i czynszu. A poza tym młodzi ludzie do 35 lat mogą starać się o dofinansowanie z programu "Mieszkanie dla młodych" o którym poczytać np. tutaj - http://mieszkaniedlamlodych.com/ :)
OdpowiedzUsuńKiedyś wynajmowałem mieszkanie u pana, który zgodził się pieniądze za wynajem liczyć jako wypłatę kosztów za mieszkanie. Tak jakby takie raty. I spłacasz za mieszkanie i masz gdzie mieszkać. Podziwiam go.
OdpowiedzUsuń