środa, 28 marca 2012

1000% zwrotu z inwestycji w nieruchomości.

Czy realne jest uzyskanie zwrotu z inwestycji na poziomie 1000% w ciągu miesiąca? Pewnie, że jest. Wszystko zależy tylko od tego, jak  podejdziecie do jego obliczenia. Zanim jednak napiszę jak osiągnąć tak duże zwroty, chcę zaznaczyć, że na akcjach też to jest możliwe. Wiąże się to jednak z dużo większym ryzykiem i z większymi trudnościami. Pod tym względem nieruchomości są znacznie bezpieczniejsze.

Gdy większość inwestorów osiąga zwroty na poziomie kilkudziesięciu procent, to uznaje się to za dobrą inwestycję. Dla inwestorów w nieruchomości, gdy robią to mądrze według zasad, zwroty w wysokości kilku tysięcy procent są czymś normalnym. Czasami nawet zdarza się, że ciągną się w nieskończoność. Nie wierzycie? Zaraz, wam udowodnię. A najlepsze jest to, że nie ryzykują przy tym bardziej niż grający na foreksie lub giełdzie.

Przejdźmy więc do sedna sprawy. Oto jak osiągnąć kilkutysięczne zwroty z inwestycji w nieruchomości: pożycz pieniądze i kup nieruchomość. Proste, nie? Myślicie pewnie, że jaja sobie robię. Wcale nie, to nie czas na pisanki, do wielkanocy jeszcze kilkanaście dni;) Zaraz wytłumaczę to dokładniej na przykładzie.

Załóżmy, że posiadacie 1000 funtów i chcecie zainwestować w nieruchomości. Prawdopodobnie za to nie kupicie nawet najgorszej rudery, więc chcąc nie chcąc, musicie skorzystać z kredytu hipotecznego. Za dobrych czasów, jeszcze kilka lat temu, to by wystarczyło. Można było wtedy dostać kredyt na 100% wartości mieszkania, a czasami nawet na jeszcze więcej (dorzucali ekstra na meble i inne dodatki). Wtedy bez inwestowania własnych środków, można było zacząć zarabiać, co dawało ROI na nieskończonym poziomie. Zero włożonego kapitału, a zyski były. Teraz, po ostatnim kryzysie finansowym, takie kredyty to już relikt przeszłości. Nie można już pożyczać na tak dobrych warunkach, istnieją jednak inne sposoby.

Teraz należy trochę pokombinować. Można na przykład skorzystać z opcji rent to purchase, aby wkład własny był jak najmniejszy. Jeśli ta opcja nie będzie zyskowana to należy poczekać 6 miesięcy i zrobić remortgage (drugi kredyt hipoteczny na spłatę aktualnego). Dzięki temu zminimalizujecie zainwestowane środki i sprawicie, że zwrot z inwestycji będzie liczony w tysiącach. Zobaczcie:

Wartość mieszkania: 120,000
Kupno mieszkania z dyskontem 25%: 90,000
kredyt na 75% od wartości zakupu: 67,500
wkład własny: 22,500

po 6 miesiącach bierze się remortgage, tym razem bazowany na wartości mieszkania:

wartość mieszkania: 120,000
remortgage na 75% od wartości mieszkania: 90,000

drugi kredyt spłaci pierwszy i dodatkowo pozwoli odzyskać cały wkład własny. Wyjdzie więc na to, że każdy zysk na nieruchomości będzie nieskończony, bo liczony od zainwestowanej kwoty, która wyniesie 0.

Wiem, że przykład jest bardzo uproszczony i należałoby doliczyć koszty uzyskania kredytu, naprawy, i inne opłaty, ale chciałem tylko zobrazować tok myślenia. Licząc ROI od wartości mieszkanianie nie do końca odwzorowuje się rzeczywistą sytuację inwestora. Bo skoro własnych pieniędzy włożę 1,000, a zarobie w ciągu roku z czynszu 3,000 na czysto, to ROI jest 300%. Chyba się z tym zgodzicie?

Ktoś może mi zarzuci, że nigdy tak nie ma, aby kupić bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów. Jest to jednak możliwe, i doświadczeni inwestorzy robią to cały czas. Wykorzystują do tego opcje, które odpowiednio sformułowane, w odpowiednich warunkach, pozwalają zarabiać już po zainwestowaniu 1 funta. 

Dodatkowym plusem jest to, że kredyt na mieszkanie łatwiej dostać, niż pożyczkę na zakup akcji. W razie niepowodzenia można także dom sprzedać odzyskując załe pieniądze (gdy kupiony z dyskontem i sprzedany po cenie rynkowej). Z akcjami tak się nie da, jeśli użyjecie instrumentów lawerowanych i coś pójdzie nie tak, to tracicie cały wkład własny. Dlatego banki pożyczają pieniądze landlordom, a nie inwestorom giełdowym.


8 komentarzy:

  1. No tak, ale zostaje kredyt i co dalej ?

    OdpowiedzUsuń
  2. Problem z inwestycją w nieruchomości to przecenianie szans i niedocenianie zagrożeń jakie się z tym rynkiem wiążą. Udane transakcje przypisuje się natomiast własnemu geniuszowi a nie łutowi szczęścia który jest często prawdziwą przyczyną ewentualnego zysku. Co tu debatować, faktyczne koszty jakie ponosi właściciel często są wysokie z zjedzą ewentualne zyski. Teoria o kupowaniu nieruchomości z dyskontem by odsprzedać bez dyskonta też nie jest taka jednoznaczna. Być może po prostu dana nieruchomość zawsze będzie chodziła na rynku z dyskontem ( a przynajmniej przez wiele lat) przez co de facto nie będzie opcji zrealizować zakładanego zysku.

    OdpowiedzUsuń
  3. @student
    kredyt się nie spłaca, na tym polega inwestowanie tego typu. Ja sam na początku myślałem, że kredyt spłacać, ale to się nie opłaca. Bierze się zawsze nowy i wyciąga kasę na nowe inwestycje. Robi się do momentu aż będzie za dużo pożyczone i dalsze wyciąganie kapitału wpłynie na powstanie negatywnego cashflow.

    Tak robi większość inwestorów.

    @zdzisław
    Racja, nigdy nie wiadomo czy uda się sprzedać w pełnej cenie. Bo gdy ma się problemy ze splatami to sam inwestor automatycznie staje się zmotywowanym sprzedawcą i będzie musiał sprzedać szybko, co oznacza prawdopodobnie tanio.

    Ryzyko zawsze będzie występować, jakby było prosto i bezpiecznie to wszyscy by się tym zajmowali. Ale ryzyko jest prawie z każdą inwestycją. Wydaje mi się jednak, że przy nieruchomościach ma się największy wpływ na nie i można próbować ratować inwestycję na kilka sposobów (gdyby coś nie wychodziło).

    Co do szczęścia, to uważam że jak ktoś posiada odpowiednią wiedzę, to widzi więcej możliwości, które inni ludzie uznają za łut szczęścia.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Aha xD Ciekawe, ale trzeba to z głową robić. A tak wiadomo im więcej wiedzy tym większe minimalizowanie ryzyka.

      Usuń
  4. No właśnie, im więcej się wie tym więcej się widzi. Dzięki wiedzy dostrzega się więcej okazji lub unika niektórych błędów.

    OdpowiedzUsuń
  5. Kiedyś myślałem żeby wziąć kredyt z ratą 1000zł na mieszkanie w W-wa, wynająć za 2000zł i mieszkać u mamusi.
    proste. Regularna gotówka do portfela

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. No i może już teraz byłbyś bogaty. Jeśli nadal masz taką możliwość to powinieneś spróbować, tysiąc złotych zysku miesięcznie to dobra kasa. Z takim dodatkowym zyskiem może mógłbyś wtedy kupić coś jeszcze i zarobić kolejne 1000.

      Usuń
  6. No i co z kredytem który zostanie po zakupie nieruchomosci?

    OdpowiedzUsuń