sobota, 10 marca 2012

Jaki mam credit score

Zaczyna powoli coś się dziać u mnie z nieruchomościami. Jak dotąd było to głównie mówienie o inwestowaniu w nie, a teraz doszły do tego jeszcze czyny. Jeszcze nic wielkiego, ale lepiej robić małe kroczki niż stać w miejscu. 

W podsumowaniu ostatniego miesiąca wspominałem, że przymierzam się do zainwestowania w coś nie drogiego. Mam do wyboru kilka lokacji i tylko ode mnie zależy, czy się na coś zdecyduję. Troche mi się nie podoba, że większość z nich jest daleko poza Londynem i nie będę miał możliwości zająć się nimi osobiście. Jednak jestem gotowy zaryzykować. Rozmawiałem ostatnio z jednym odnoszącym sukcesy inwestorem i poradził mi żebym spróbował. On sam ma kilka nieruchomości wokół Glasgow, a mieszka na południe od Londynu. To, że są daleko nie ma znaczenia, dopóki przynoszą zyski. Najważniejsze, aby kupić tą pierwszą nieruchomość. Później powinno być łatwiej i można coś szukać bliżej siebie.
 
Chęci więc mam, i ten strach przed wskoczeniem w nieznane zaczyna maleć. Mam dość pisania tylko o tym jak inwestować a tego nie robić. Jeśli kupię coś za poniżej 100,000 GBP, to nawet jeśli przez miesiąc lub dwa nie uda się wynająć, to kredyt w wysokości około 500 GBP miesięcznie powinno udać mi się spłacać samemu z własnej kieszeni.

Machina więc ruszyła. Zrobiłem ostatnio swój credit check i dowiedziałem się jaki mam credit score. Zaraz wam powiem ile wynosi, ale najpierw napiszę jak zrobić credit check. Może komuś się przyda kiedyś. Otóż, można go zdobyć za pośrednictwem strony experian. Należy się zarejestrować i wtedy ma się nieograniczony dostęp do swojej zdolności kredytowej. Nie warto jednak tego nadużywać, bo każde sprawdzenie kosztuje was spadek kilkupunktowy waszego credit score. Maksymalnie może on wynosić 999pkt i im jest większy, tym istytucje finansowe lepiej was postrzegają.

Abonament strony experian wynosi 14.99 GBP miesięcznie. Nie trzeba jednak płacić, pierwszy miesiąc jest za darmo, i można zrezygnować w każdej chwili. Po zapisaniu się wystarczy sprawdzić zdolność kredytową oraz credit score i się wypisać. Można także alternatywnie bez zapisywania się, zapłacić 2 funty i dostać samą zdolność kredytową bez credit score. Ja wybrałem pełną opcję, bo taka była mi potrzebna. Jaki więc mam credit score? Excellent;)

Mam dwie karty kredytowe, które zawsze spłacam w całości bez opóźnień. Na liście wyborczej jestem zapisany od 4 lat. Pracuję w jednym miejscu od dłuższego czasu i nie zmieniam adresu zamieszkania zbyt często. Wszystko to jest pozytywnie odbierane przez kredytodawców. Lubią jak ludzie mają stabilne, przewidywane życie, takie jak moje. Dzięki temu mój credit score na dzień dzisiejszy wynosi 975 pkt i jak na start jest bardzo dobry. Wiem, że jak dostanę pierwszy mortgage to mi poleci bardzo w dół, ale to już nie ma znaczenia. Nie żyję przecież po to aby mieć dobry credit score;P

Tak więc sprawdziłem swoją zdolność kredytową i wysłałem ją do analizy. Czekam teraz na telefon od kogoś, kto ma ze mną przedyskutować moje możliwości inwestycyjne. Jeśli wszystko będzie ok, to będę już dużo bliżej pozyskania swojej pierwszej nieruchomości inwestycyjnej.




8 komentarzy:

  1. Witam, myślę że pierwsze inwestycja w nieruchomość pod najem to najlepiej nieruchomość w któej będziesz sam mieszkał, np. kawalerka, ewentualnie 2-pokojowe. Możesz część mieszkania podanajmować. Jak się wzbogacisz to wówczas możesz się przeprowadzić do większego o wyższym standardzie a to wynajmować całości.

    Kupno mieszkania najpierw dla siebie daje oszczędność na odstępnym której nie trzeba opodatkkowywać w odróżnieniu od dochodów od najmu. Jest też wiele innych plusów.

    OdpowiedzUsuń
  2. O mieszkaniu dla siebie też myślę, jednak residential mortgage jest teraz trudniej dostać niż buy to let mortgage. Poza tym za 100,000 nie kupie mieszkania dla siebie tam gdzie potrzebuje (nie mówiąc już o tym tam gdzie bym chciał).

    Na razie więc kupie pod wynajem, a dla siebie jak coś się trafi w między czasie i będę miał możliwość.

    OdpowiedzUsuń
  3. "To, że są daleko nie ma znaczenia, dopóki przynoszą zyski."

    Nie zgadzam sie z tym. Jesli nieruchomosc jest daleko od Ciebie, to ktos musi nia zarzadzac i bedziesz za to placil. To automatycznie obniza potencjalny zysk i obniza oplacalnosc inwestycji.

    Credit score z Experiana czy Equifax to zupelnie bezuzyteczny produkt sprzedawany przez agencje kredytowe. Kazda instytucja finansowa ma swoj wlasny scoring i ocenia klienta wedlug niego. Wystarczy sprawdzic swoja historie kredytowa i bedzisz wiedzial czy jestes dobrym klientem bankow czy nie.

    Mortage wcale nie obnizy Ci credit score, tak dlugo jak bedziesz placil na czas.

    Kredyt BTL i tak opiera sie glownie na wysokosci depozytu (wplaty wlasnej) i potencjalnych przychodach z wynajmu. Dodchody klienta, nie sa takie istotne w tym przypadku.

    OdpowiedzUsuń
  4. Jeśli nieruchomość jest daleko i przynosi zyski, to już miałem na myśli z opłatami. Fakt, że trzeba dodatkowo płacić (na ogół agencje biorą około 10% od czynszu) aby ktoś zarządzał. Ale jeśli przyniesie 200 funtów zysku miesięcznie a zapłacę 50 za zarządzanie to nadal jest w kieszeni 150. Kto mi da tyle? Nikt. Moim zdaniem więc się opłaca. A gdy do tego wchodzi w grę jeszcze kupno z 20-25% przeceną to te kilkadziesiąt tysięcy zysku na starcie już to rekompensuje.

    Credit score nie jest najważniejszy, ale kredytobiorcy biorą go pod uwagę. A mortgage obniża go nawet jeśli spłacany na czas. Wiele osób mówiło mi, że ma kilka nieruchomości wartych kilka milionów funtów, spłaca kredyty na czas, a ma prawie zerowy credit score. Banki widzą cię wtedy jako bardziej ryzykownego mimo, że możesz być milionerem z dobrym przychodem pasywnym z wynajmu. Jakoś tam więc wpływa.

    Co do BTL to ważne jest to aby czynsz pokrywał raty kredytu conajmniej w 100% (może być więcej w zależności od kredytodawcy). A depozyt to ważny jest tylko do tego aby dostać lepsze oprocentowanie, wcale nie musi być duży. Dochody klienta nie mają znaczenia, dlatego mówiłem, że łatwiej go dostać niż residencial mortgage.

    OdpowiedzUsuń
  5. Z moich research wynika, ze czynsz musi pokrywac 125% raty kredytu i bez jakis 25% wplaty wlasnej nie ma sensu do tego startowac. W zaleznosci od okolicy i tego ile mozna uzyskac z wynajmu, moze byc potrzebny wiekszy depozyt, zeby wynajem pokrywal te 125% raty miesiecznej.

    Kilka kredytow to nie jeden. Jeden kredyt nie wplynie zbyt negatywnie na Twoja zdolnosc kredytowa. W koncu ktos dal kolejne kredyty, tym osobom, o ktorych wspominasz.

    Nie wiem jak liczysz ten zysk 150 czy 200 funtow. Ja raczej patrze na zwrot z inwestycji - total yield po odliczeniu kosztow i podatkow. Im mniejsze koszty, tym wieksze zyski.

    Pamietaj tez o kosztach remontow, ktore musisz przeprowadzac od czasu do czasu. Pomijajac remont mieszkania co pare lat czy odnowienie, w gre wchodzi tez konserwacja istniejacej infrastruktury. Jesli to mieszkanie, to jeszcze jest pewnie maintenance fee/charge za zarzadznie budynkiem.

    OdpowiedzUsuń
  6. Co do stosunku czynszu do rat kredytu, to zależy jakie masz możliwości. Jeśli pójdziesz do banku i poprosisz o BTL to takie warunki dostaniesz, jak pójdziesz do brokera to może ci przedstawić trochę lepsze. Ja mam dzięki temu, że jestem częścią dużej grupy inwestorów, dużo większe możliwości, i te proporcje są niższe. Oczywiście warunki wtedy są także gorsze.

    Wszystko zależy od narzędzi które posiadasz w swoim arsenale. U profesjonalnych inwestorów jest więcej możliwości.

    Zysk obliczyłem przykładowo na tej nieruchomości, którą mi zaoferowano. Jest do kupienia za 75,000 i daje miesięcznie 275 zysku. Oszacowałem, że biorąc na nią kredyt (około 50,000) raty by wyniosły w przybliżeniu 250 miesięcznie, czynsz w takim razie musiałby wynosić około 500. 10% z tego pobiera agencja, to wychodzi 50. Odjąłem więc to od zysków i ekstra 50 na jakieś dodatkowe opłaty i wyszło mi 150, w przybliżeniu.

    Co do zwrotów, to zależy jak kto do tego podchodzi. Można porównywać je do całości lub do zainwestowanej kwoty. Szerzej może przyjrzę się tym w kolejnym poście.

    OdpowiedzUsuń
  7. 150 zysku ? hmm żeby spłacić kredyt i przymierzać się do następnej inwestycji potrwa to dość długo nie uważasz ?

    OdpowiedzUsuń
  8. to zależy jak się na to patrzy, jeśli jako zwrot z zainwestowanej kwoty to nie wygląda tak najgorzej. Jeśli patrzysz jako zysk z całości to rzeczywiście nic wyjątkowego.

    Przy inwestowaniu w nieruchomości kredytu się nie spłaca, używa się go cały czas jako lewara do inwestowania. Te 150 byłoby tylko dodatkowym źródłem przychodu. Gotówkę odzyskać można wtedy na inne sposoby, np. remortgage po 6 miesiącach, jeśli kupiło się z dobrą przeceną.

    OdpowiedzUsuń