czwartek, 28 lipca 2011

Aukcje nieruchomości w UK

Według statystyk udostępnionych przez Council of Mortgage Lenders (CML), w pierwszym kwartale 2011 roku było ponad 9,100 mieszkań przejętych przez komornika. W porównaniu do poprzedniego roku jest to spadek o 10%, ale w dalszym ciągu to 110 nieruchomości każdego dnia. CML przewiduje, że w całym 2011 roku mieszkania może stracić 40,000 osób. Większość z tych mieszkań trafi na aukcje dając możliwość do tańszego zakupu. Jest to standardowa procedura używana przez banki w celu odzyskania swoich należności.

Na aukcjach nieruchomości można znaleźć także inne oferty. Gminy pozbywają się w ten sposób swoich niepotrzebnych lokali i mieszkań socjalnych, a bardzo często można spotkać także nieruchomości wystawiane przez osoby fizyczne, które mają problem ze znalezieniem kupca, a potrzebują gotówki.
Jak widać daje to duże możliwości wszystkim tym, którzy myślą o zakupie własnych czterech kątów po okazyjnej cenie. Chociaż nie zawsze zakup na licytacji oznacza tańszy, to brak agenta nieruchomości podbijającego cenę na pewno jest zaletą. Niewątpliwie dodatkową zaletą takiego zakupu jest także czas trwania transakcji – 28 dni. Na ogół przy kupnie w tradycyjny sposób od momentu złożenia oferty do momentu przekazania własności upływa średnio 12 tygodni. W tym czasie też nasza oferta może zostać przebita przez innego kupca (ang. gazumped) i możemy zostać z niczym. Wszystkie koszty poniesione w między czasie (wycena, prawnicy, opłaty itp.) także nie zostają zwrócone. Jest to ryzyko, które ponosi kupujący mieszkania w UK. Kupując na aukcji nie ma takiej możliwości.

W momencie wygrania aukcji kupujący musi wpłacić 10% wartości domu i ma wtedy 28 dni na finalizację transakcji. W tym czasie nie musi się obawiać, że sprzedający zmieni zdanie lub jego oferta zostanie przebita. Musi tylko pamiętać aby zmieścić się w ustawowych 4 tygodniach bo w przeciwnym razie straci depozyt i prawo zakupu. Ważne jest więc, aby idąc na licytację mieć odpowiednie środki finansowe lub co najmniej wstępnie przyznany kredyt hipoteczny. Można takie potwierdzenie (ang. Mortgage certificate) otrzymać od brokera.

Przed licytacją.

Wybierając się na aukcję najpierw należy zaopatrzyć się w katalog. Znajdziecie w nim informacje o wszystkich nieruchomościach biorących udział w licytacji. Należy się z nimi zapoznać i wybrać te, które nam najbardziej odpowiadają. Pamiętajcie tylko, że opisy i zdjęcia dostępne w katalogu mogą być bardzo ogólnikowe lub nawet trochę odbiegać od rzeczywistości. Należy więc zawsze obejrzeć interesującą nas nieruchomość na własne oczy.

Kolejną ważną rzeczą jest poproszenie o tak zwany legal pack. Jest to zbiór ważnych dokumentów dotyczących danej nieruchomości. Wśród których znajduje się raport środowiskowy, wpis do księgi wieczystej (Land Registry) oraz wszystkie inne dokumenty wymagane przez banki do udzielenia kredytu. Dokumenty te należy obejrzeć przed aukcją, tak aby mieć czas zapoznać się z wybraną nieruchomością. Zaleca się, aby skorzystać z pomocy prawnika, bo są one bardzo ważne i mogą zawierać istotne informacje decydujące o wycenie. W legal packu mogą być także zawarte „special conditions” dotyczące zakupu. Należy to sprawdzić, bo gdyby się okazało, że takie są, to może to znacząco utrudnić zakup (na przykład wymagana szybsza zapłata niż 28 dni). Dokumenty te można nabyć przed aukcją, średnio wiąże się to z wydatkiem około £15, lub można je obejrzeć za darmo w dniu licytacji.

Należy też przed przystąpieniem do aukcji zrobić ocenę (survey) oraz wycenę (valuation) interesującej was nieruchomości. Pozwoli to oszacować jej wartość i sprawdzić stan techniczny. Zabezpiecza to także kupującego przed niemiłą niespodzianką, gdyby okazało się, że coś jest nie tak, lub wartość mieszkania okazała się dużo mniejsza od zapłaconej ceny.

W dniu licytacji.

Jeśli zdecydujecie się na dokonanie zakupu na aukcji, to musicie mieć wtedy ze sobą dwa dokumenty potwierdzające tożsamość i miejsce zamieszkania, oraz książeczkę czekową do zapłaty depozytu i innych opłat związanych z aukcją (np. administration fees – średnio około £150, buyer’s premium – max do 1.5% wartości). Opłaty te mogą występować, ale nie muszą.

Po przybyciu na aukcję należy zaopatrzyć się także w „addendum sheet”, które jest ostatnim uaktualnieniem informacji o nieruchomościach będących przedmiotem aukcji. Zdarza się, że są to korekty poważnych błędów z prospektu emisyjnego (na przykład ilość pokoi w mieszkaniu lub stan prawny nieruchomości – leasehold zamiast freehold). Jak widać, są to dość istotne informacje.

Biorąc udział w licytacji nie dajcie się ponieść emocjom. Wyznaczcie sobie górną cenę, którą jesteście gotowi zapłacić i tego się trzymajcie. Możecie także spróbować kupić nieruchomość przed lub po licytacji. Nie wszyscy sobie może zdają z tego sprawę, ale jest taka możliwość. Jest to dobra strategia, bo dając ofertę wcześniej unikamy przebicia przez innego kupca. Kupując po licytacji (jeśli na przykład nie było chętnych lub cena minimalna nie została osiągnięta), możemy liczyć na to, że sprzedający będzie bardziej skłonny przyjąć naszą ofertę (nawet poniżej jego minimum).

Licytować można osobiście albo przez telefon. Zaleca się jednak, aby być na miejscu i kontrolować to co się dzieje. Dobrze jest także pójść na kilka aukcji aby się z nimi zapoznać, poczuć panującą tam atmosferę. Można w tym celu także obejrzeć bardzo dobry program na ten temat: „Homes under the Hammer”, wyświetlany w BBC i prowadzony przez eksperta od aukcji Martina Roberts’a. Kilka jego wskazówek możecie przeczytać w jednym z moich wpisów pod tytułem
aukcje nieruchomości okiem eksperta. Radzi on także, aby wybierać się na licytacje w okresach mało popularnych, tak jak na przykład w wakacje letnie, oraz wybierać takie, które są trudno dostępne, większe są wtedy szanse że będzie mniej licytujących. Ale nie wiadomo czy będą na nich takie nieruchomości, które wam pasują.

Podsumowując:

1. Należy zrobić rozeznanie nieruchomości – obejrzeć osobiście, wycenić i ocenić.
2. Sprawdzić dokumentację – legal pack.
3. Zabezpieczyć odpowiednie środki finansowe przed aukcją – mieć wystarczającą ilość gotówki lub wstępnie przyznany kredyt hipoteczny.
4. Wyznaczyć sobie górną cenę, którą będziecie gotowi zapłacić i tego się trzymać.

1 komentarz:

  1. Osobiście przymierzam się do zakupu mieszkania i nie mogę się tego doczekać. Całe życie chciałem mieszkać na swoim i dopiero teraz staje się to realne. Koniecznie zerknijcie sobie na mieszkania wrocław - tutaj są niesamowite ceny i naprawdę wydaje mi się, że warto się zainteresować.

    OdpowiedzUsuń