wtorek, 22 marca 2011

Jak sprawić aby nieruchomość przynosiła zyski?

Aby inwestowanie w nieruchomości miało sens, musi przynosić zyski. Tak jest z resztą z każdą inwestycją. Oczywiście trafiają się też takie nietrafione, ale inwestuje się przede wszystkim po to aby osiągnąć zyski. Im bardziej ryzykowne przedsięwzięcie tym oczekiwana wyższa stopa zwrotu. Czasami nie wie się czy to co robimy odniesie sukces, bardzo często robi się coś "bo się miało przeczucie". Takie zachowanie jednak przypomina bardziej loterię niż inwestowanie.

W przypadku nieruchomości nawet przy nie do końca trafionym zakupie możemy próbować zamienić to na naszą korzyść. Najlepiej jednak trzymać się podstawowych zasad skutecznego inwestowania aby uniknąć problemów. Jeśli jednak z jakiś powodów natrafimy na trudności to mamy kilka sposobów, dzięki którym możemy próbować to zmienić. 


Aby nieruchomość przynosiła zyski, koszt jej utrzymania musi być mniejszy od zysku z jej wynajmu. Tego chyba nie muszę tłumaczyć, bo jest zbyt oczywiste. Nawet banki oceniając czy dać nam kredyt buy-to-let
kierują się tym kryterium. Na ogół sprawdzają, czy przychody pokrywają w 125% raty kredytu. Te dodatkowe 25% jest na dodatkowe koszty.

Dodatkowym kosztem przy tego typu inwestycji są wszelkiego rodzaju opłaty, które musimy ponosić przy utrzymaniu posiadłości. W UK można do nich zaliczyć:
- buy-to-let insurance - jest to ubezpieczenie mieszkania pod wynajem, w razie gdyby coś się stało;
- central heating insurance - ubezpieczenie boilera, bardzo dobrze jest mieć. W razie awarii mamy zagwarantowany szybki serwis. Dla nas mniej problemów a i lokatorzy zadowoleni. Nie jest to duży koszt, można już dostać je za około 10£ miesięcznie;
- council tax - podatek komunalny, jeśli wynajmujemy mieszkanie na pokoje. Jeśli jest wynajmowane w całości to obowiązek płacenia tego podatku spada na wynajmującego;
- rachunki za prąd, gaz i inne media - tak samo jak przy podatku, płacimy tylko gdy wynajmujemy pokoje pojedynczo;
- management fees - prowizja dla agencji nieruchomości za opiekowanie się naszym domem. Na początku dobrze jest pilnować wszystkiego samemu, ale w miarę wzrostu portfolio dobrze jest to zostawić specjalistom. Samemu można się wtedy skupić na robieniu kasy;) Taka opłata to średnio 10% wartości czynszu;
- inne opłaty - takie jak service charge (opłata komunalna) i ground rent (podatek od ziemi). Obowiązujące w przypadku mieszkań leasehold. Nie są to duże kwoty, średnio kilkadziesiąt funtów rocznie;
Znając już wszystkie koszty można przejść do przychodów. Te mogą być różne, w zależności od strategii, którą obierzemy. I tutaj jest pole do popisu. Nawet przy dość dużych kosztach, ich wzroście (na przykład oprocentowanie kredytu) lub innych przeciwnościach, możemy osiągać zadowalające zyski. Wszystko dzięki zastosowaniu tych sposobów:

1.  Aby znacząco zwiększyć zyski można mieszkanie wynająć na pokoje, tak zwane HMO (co ten skrót znaczy pisałem tutaj). Przykład: two bed house wynajmowany pojedynczo za 1000£ miesięcznie, można przekształcić w HMO i pobierać 100£. W tym przypadku można wykorzystać także salon jako sypialnię (przy zakupie należy zwrócić uwagę czy plan mieszkania na to pozwoli), wtedy więc mamy 3 x 100£ x 4 tyg. = 1,200£ miesięcznie. Trochę więcej zachodu ale opłaca się. Niesie też ze sobą dodatkowe koszty, o których wspominałem wyżej, a także opłatę licencyjną (w zależności od councilu), która może wynosić od 500£ do 1500£ rocznie. 

2. Gdy mamy problemy z utrzymaniem wynajmujących, lub okazało się, że nie ma takiego zapotrzebowania w danej okolicy, to możemy próbować wynająć je Local Housing Authority. Innymi słowy, przeznaczamy mieszkanie na tak zwane council house. Mimo tego, że używane jest przez ludzi z problemami to mamy gwarancję państwa przy płaceniu czynszu. Nieżadko także płacą więcej niż gdybyśmy to robili samemu. Warto więc przed podjęciem decyzji o zakupie dowiedzieć się w councilu ile dają za tego typu lokum. 

3. Kolejną strategią przynoszącą nam zyski, może być zakup pod szybką sprzedaż. W tym przypadku należy spełnić jeden decydujący warunek. Nieruchomość musi być kupiona z dużą przeceną, tak abyśmy mogli odsprzedać ją z zyskiem bez czekania na wzrost wartości mieszkania. Wtedy unikniemy błędu i nie utkniemy w inwestycji jak ja na giełdzie. Jeśli nie musimy się spieszyć ze sprzedażą, to taka strategia może przynosić dość duże zyski w krótkim czasie. Nie jest to jednak najlepsze rozwiązanie, ze względu na podatki, ale o tym będę pisał innym razem.

4. Bardzo ciekawym sposobem  jest jeszcze zakup nieruchomości z tak zwaną opcją. Nie różni się ona zbyt wiele od tej kupowanej na giełdzie, ma podobne zadanie. Nabywamy opcję kupna nieruchomości w przyszłości po ustalonej cenie. Dzięki temu możemy do tego momentu osiągać zyski za bardzo małe pieniądze. Nie będę tutaj za bardzo się rozpisywał na ten temat, bo jest to zagadnienie zbyt obszerne. Poświęcę temu oddzielny wpis w przyszłości. 

5. W końcu jeszcze jedna możliwość zarabiania na nieruchomościach, nawet bez konieczności ich kupowania. Jeśli uważasz, że ryzyko jest zbyt duże, lub że się nie opłaca, to i tak nadal możesz na tym zarobić. Jest dużo inwestorów (wliczając mnie), którzy by zapłacili za informację o zmotywowanym sprzedawcy. Czasami może się zdarzyć, że akurat ktoś kogo znacie jest w sytuacji, gdy musi szybko zdobyć gotówkę. Wtedy możecie próbować odsprzedać taką informację odpowiednim ludziom. Wśród inwestorów w nieruchomości jest to dość powszechne.


3 komentarze:

  1. Pewnie widziałeś, polecam artykuł: http://www.homebroker.pl/7/684/news/10-sposobow-na-zakup-taniego-mieszkania

    OdpowiedzUsuń
  2. nie widziałem, ale zobaczę. Na pierwszy rzut oka wygląda ciekawie

    OdpowiedzUsuń
  3. Service charge zwana tez maintenance fee moze byc wysoka w blokach, szczegolnie w nowych, wiec warto to dokladnie sprawdzic. U mnie w bloku wynosi np 200 funtow miesiecznie i znacznie ogranicza potencjalne zyski z wynajmu wlasciciela mieszkania, w ktorym mieszkam.

    OdpowiedzUsuń