wtorek, 21 sierpnia 2012

10 rad dla inwestujących pod wynajem

Wpadł mi ostatnio w oko interesujący artykuł, na temat inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Jest on napisany na jednym z bardziej opiniotwórczych serwisów finansowych w Wielkiej Brytanii. Z ciekawości postanowiłem go przeczytać, aby porównać różnicę w tym co mówią na ten temat profesjonalni inwestorzy, a tym co piszą dziennikarze. Zrobimy więc zaraz analizę i zobaczymy czy sposób myślenia jednych odbiega bardzo od sposobu myślenia tych drugich. Ci co znają język angielski mogą sobie przeczytać analizowany artykuł w oryginale pod tym adresem.

Wszystkie porady tam zawarte są wymienione w punktach. Przeanalizuję więc wszystkie krok po kroku, tak aby nie pominąć żadnej z nich. Do każdego tłumaczenia dodam swój komentarz, z moim wnioskiem. Na koniec podsumujemy co z tego wyjdzie.

Przed wami więc 10 porad dotyczących inwestowania pod wynajem:
 
Porada pierwsza - zrób rozeznanie.
Autor artykułu radzi na początku aby zapoznać się z rynkiem wynajmu, jeśli nie miało się z nim styczności wcześniej. Ocenić czy taki sposób inwestowania wam odpowiada, czy może wolicie zająć się czymś innym. Poleca także porozmawiać na ten temat z jakimiś doświadczonymi inwestorami.

Wniosek:
Zgadzam się w 100% z pierwszym punktem. Warto na początek rozeznać się trochę w temacie, zobaczyć jakie są plusy, a jakie minusy tego biznesu. Nie każdemu może odpowiadać zajmowanie się reperacjami, szukanie lokatorów, itp. Dobrze jest więc zgłębić swoją wiedzę na ten temat, a najlepiej u kogoś kto się tym już zajmuje.

Porada druga - wybierz odpowiednią lokalizację.
Doradza się tutaj kupowanie w okolicach, w których ludzie chcą mieszkać.

Wniosek:
Kolejny bardzo dobry punkt. Jest to jeden z filarów skutecznego inwestowania. Zawsze należy kupować tam gdzie jest duży popyt, aby nie mieć problemów z brakiem chętnych na wynajem.

Porada trzecia - zrób obliczenia.
Przed zakupem należy sprawdzić czy dana nieruchomość będzie przynosić zyski. Koszt zakupu musi być pokryty z nawiązką przez zysk osiągany z wynajmu. Jeśli liczby będą zadowalające to można przystępować do działania.

Wniosek:
Bardzo cenna uwaga. Sprawdzić, czy nieruchomość będzie przynosiła stałe zyski, bo tylko wtedy ma to sens. Nie warto inwestować tylko pod przyszły wzrost wartości, bo to może nigdy nie nastąpić albo trwać bardzo długo.

Porada czwarta - znajdź najlepszy kredyt.
W tej poradzie dowiadujemy się, aby nie brać pierwszego lepszego kredytu, tylko sprawdzić w kilku miejscach i wybrać ten na najlepszych warunkach. Warto w tym celu skorzystać z usług brokera, który ma informacje o ofertach nie dostępnych dla zwykłych ludzi.

Wniosek:
Cenna uwaga, i kolejna dobra wskazówka. Szukając kredytu samemu nie ma się dostępu do wszystkich ofert na rynku, należy wtedy skorzystać z porady brokera, który ma dostęp do wszystkich możliwych kredytów. Logiczne więc jest wybrać najkorzystniejszą dla nas opcję.

Porada piąta - myśl o swoich klientach.
Wynajmujący to dla inwestora klienci, którzy nabywają jego produkt, którym jest mieszkanie pod wynajem. Warto więc spojrzeć z ich perspektywy i ocenić co jest dla nich ważne a co nie, przy wyborze mieszkania. Wtedy można się dostosować i mieć większe szanse na odniesienie sukcesu.

Wniosek:
Dość celna uwaga, pomagająca już przy wynajmie. Pozwala ona w trafniejszym wyborze naszej strategii. Na przykład, jeśli kupujemy coś blisko uczelni to warto nastawić się na HMO dla studentów, a nie szukać rodzin wśród zainteresowanych. Większy popyt, to większy i szybszy zysk.

Porada szósta - nie przesadzać z zakupami.
Mówi o tym aby w swoim działaniu nastawiać się na stały przychód, a nie na wzrost wartości mieszkania. Stopę zwrotu liczyć na podstawie osiąganego przychodu z nieruchomości.

Wniosek:
Bardzo ważne. Nie kupować zbyt dużo w krótkim czasie i nie kupować pod przyszłe wzrosty. Zyski muszą być natychmiastowe, tak aby przynosiły stały dochód. Ważne jest aby utrzymać własną płynność finansową, w przeciwnym przypadku można szybko się pożegnać z całym dobytkiem.

Porada siódma - szukać inwestycji na większym obszarze.
Nie ograniczać się do swojej okolicy, może ona akurat nie jest najlepszym miejscem do inwestowania pod wynajem. Warto rozglądać się także w innych miastach, bo może tam być bardziej zyskownie.

Wniosek:
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem to nie kupowanie naszego wymarzonego domu. To kupno takiego domu, który będzie przynosił zysk. Nie musi nam się podobać, ani być taki jaki nam by pasował, ma przynosić zyski i tym się należy kierować. Czasami musimy wtedy poszukać trochę dalej, aby znaleźć coś takiego.

Porada ósma - targować się.
Mówi ona o tym aby starać się targować przy zakupie.

Wniosek:
O tym jak ważne jest targowanie pisałem już kiedyś na tym blogu. Kto czyta go uważnie wie, że jest to jedna z głónych zasad przy inwestowaniu. To cena zakupu decyduje przede wszystkim o sukcesie inwestycji, więc utargowanie jak najniższej ceny jest bardzo ważne.

Porada dziewiąta - bądź świadomy zagrożeń.
Mówi o tym, aby nie zapominać o zagrożeniach związanych z posiadaniem nieruchomości. Mogą to być przestoje w wynajmie lub jakieś niespodziewane wydatki związane z naprawami. Doradza posiadanie odpowiednich funduszów na nieprzewidziane wydatki.

Wniosek:
Posiadanie wolnych środków pieniężnych na niespodziewane wydatki jest bardzo ważne. Dlatego także stały dochód z wynajmu jest tak istotny. Stały dopływ gotówki pomoże wam utrzymać płynność i przygotować się na gorsze czasu.

Porada dziesiąta - robić samemu czy zlecić agencji.
Mówi o tym, że można zarabiać więcej wynajmując samemu. Należy wtedy przygotować się na pracę w weekendy i wieczorami. Można także oddać nieruchomość do agencji i pozbyć się części obowiązków. Będzie to trochę kosztowało (na ogół około 10% czynszu), ale zaoszczędzi czas.

Wniosek:
Prawda, ale to żadna porada. Takie są po prostu formy zarządzania nieruchomością i wybiera się tą, która bardziej nam odpowiada. Czasami nie mamy wyboru (jeśli nieruchomość jest dalej od naszego miejsca zamieszkania) i musimy skorzystać z usług agencji.

Muszę przyznać, że artykuł jest dość dobry. Przed napisaniem tego tekstu myślałem, że będzie gorzej napisany, ale tak na prawdę nie ma się czego przyczepić. Wszystkie ważne kwestie zostały poruszone, nie wymienił tylko kilka istotnych spraw, o których wiedzą inwestorzy, ale to nie był artykuł mający na celu przekonać kogoś do inwestowania. To miał być tylko zbiór porad dla przymierzających się do tego. 

Wszystkie filary skutecznego inwestowania zostały opisane i dodatkowo rozszerzone o dodatkowe kwestie. Informacje z takiego źródła są więc wartościowe i można się nimi kierować. Autor wykazał się według mnie dość dobrą znajomością tematu.

4 komentarze:

  1. Świetne raty. Dodam coś od siebie. Inwestycje w nieruchomości trzeba traktować długoterminowo. Na początku warto zaakceptować straty (koszty wyższe niż zysk z najmu), byle tylko kupić dobrze ulokowane mieszkanie.

    Trzeba mieć świadomość o tym, że zyski z najmu z każdym rokiem będą rosły, a koszt obsługi zadłużenia będzie spadał.

    Oto przykład.

    Kupując 2 pokojowe mieszkanie w Wawie na kredyt rata wyniesie ok 2 tys. (symulacja http://planhipoteczny.pl/kalkulator-hipoteczny/40000000/8000000/650/360/equal#wynik)
    Doliczając czynsz wyniesie to ok 2500 zł miesięcznie.

    Wynająć takie mieszkanie można za ok 2300 zł (ostatnio szukałem to wiem :)

    Ceny najmu będą rosły, bo teraz trudno o kredyt. Przy 5% wzroście kosztów najmu po 5 latach za najem będzie można wziąć prawie 3000 zł. (symulacja http://inwestuje.info/kalkulator_lokat/kapital_230000-oprocentowanie_500-okres_60-podatek_0-kapitalizacja_miesi%C4%99czna). W kolejnych latach będzie juz tylko lepiej :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Proste i klarowne zasady zawsze są w cenie. Inwestowanie w wynajem prawdopodobnie nabierze rozpędu, gdyż problemy z dostaniem kredytu póki co nie maleją. Zamiast fusów mam obserwację rynku, która wróży, że nieźle będzie można na tym zarobić. Jednak faktycznie trzeba podejść do tego jak do biznesu, nie zaś jak do kupna własnego "M". Do tego niezłym pomysłem jest wynajmowanie pokoi na doby - dla turystów czy też studentów zaocznych - przy dobrej promocji (która zapewni ciągłość w zakwaterowaniu) można zarobić kilkakrotnie więcej,niż w przypadku wynajmu długoterminowego.

    OdpowiedzUsuń
  3. Bardzo dobre ogólne rady dla przyszłych inwestorów w nieruchomości pod wynajem. Brakuje mi tam jednak szczegółów takich jak: podatek, koszt remontu, koszt nabycia itp. Rozbudował bym o to poradę nr 3, ponieważ jest to bardzo istotne. Jeżeli liczby się nie zgadzają - odpuszczasz.

    OdpowiedzUsuń
  4. Tego typu inwestycje są dośc niebezpieczne, ponieważ nigdy nie wiemy tak naprawdę czy pieniądze włożone w zakup mieszkania pod wynajem nam się zwrócą, ale to oczywiscie kwestia tego czy weźmiemy pod uwagę i rozpatrzymy chociażby te wszystkie punkty. Generalnie bardzo pomocne rady i myślę, że większość chętnie z nich skorzysta.

    Pozdrawiam! Witek
    wynajem autokarów Wrocław

    OdpowiedzUsuń