Kilka sposobów na wynajem

Najważniejszą zasadą przy inwestowaniu w nieruchomości pod wynajem jest upewnienie się, że zyski z pobieranego czynszu będą w całości pokrywały koszty związane z jej utrzymaniem, oraz dodatkowo dadzą jeszcze zarobić. Aby tak się stało należy zawsze przestrzegać kilku zasad, o których pisałem w poście jak skutecznie inwestować w nieruchomości.

Nie zawsze jednak jest tak, że wszystkie czynniki, warunkujące udaną inwestycję, będą odpowiednie. W niektórych regionach UK ceny mieszkań mogą być po prostu zbyt wysokie lub czynsz zbyt niski. Może to wtedy powodować, że opłacalność danej inwestycji będzie zbyt niska, aby się nią zainteresować. Zyski z wynajmu nie będą dostatecznie zadowalające. Aby to poprawić można wtedy skorzystać z dwóch opcji.

Po pierwsze można próbować uzyskać dodatkowy upust przy zakupie, tak aby zmniejszyć koszty kredytu. Nie zawsze jednak można targować się w nieskończoność. Domy, które są warte £200,000 w jakiejś okolicy nie da się kupić po £50,000. Chyba, że sprzedawca będzie naprawdę zmotywowany, ale takie okazje zdarzają się bardzo rzadko.

 

Innym wyjściem może być wtedy próba zwiększenia czynszu, tak aby inwestycja się opłacała. A w tym przypadku jest już większe pole do popisu. Jest kilka rodzajów wynajmu, z których można skorzystać. Poniżej wymienię wszystkie, które są mi znane:

1. Wynajęcie domu jako całości (single let) - tu sprawa jest prosta, wynajmuje się całe mieszkanie jednorazowo. Wynajmujący opłaca rachunki i czynsz, my pokrywamy tylko swoje koszty (naprawy, ubezpieczenie itp). Daje to najmniejszy przychód ale jest też najmniej skomplikowane.

2. Wynajmowanie pokoi (HMO) - każdy pokój wynajmuje się osobno. Pozwala to uzyskać dość duże zyski, wiąże się jednak z dodatkowymi opłatami (pokrywa się wszystkie rachunki). Należy tylko przestrzegać przepisów dotyczących takiego wynajmowania, obowiązujących w danym councilu. Mogą się one różnić w zależności od lokalizacji oraz zmieniać co jakiś czas. Wymaga to trochę więcej poświęcenia, ale jest wynagradzane solidniejszym zyskiem. Dobre rozwiązanie dla nieruchomości, w pobliżu swojego miejsca zamieszkania, które możemy sami pilnować.

3. Wynajęcie za pośrednictwem councilu (LHA) - powierza się swoją nieruchomość councilom, na przeznaczenie jej pod mieszkanie komunalne. Dzięki tak zwanemu Local Housing Allowance gminy są w stanie zaoferować nam przyzwoite zyski w zamian za taką przysługę. W Anglii jest taki niedobór lokali komunalnych, że z chęcią wezną każdą nieruchomość i przyzwoicie za nią zapłacą. Na ogół wychodzi lepiej niż wynajmowanie typu single let. Minusem może być duże prawdopodobieństwo, że mieszkanie trafi na nienajlepszych lokatorów.

4. Wynajęcie jako domu wczasowego (holiday let) - jeśli mamy nieruchomość w ciekawym miejscu, gdzie jest duże zapotrzebowanie na domki wczasowe to można próbować tego rozwiązania. Nawet nie mając kompletu gości przez okrągły rok można zarobić więcej niż z innymi rodzajami wynajęć. Oczywiście wiąże się to z dodatkowymi regulacjami prawnymi i większymi kosztami utrzymania. Jest to jednak jakieś wyjście, i warto o nim wiedzieć.

5. Wynajęcie firmom (corporate let) - niektóre firmy wynajmują lokale dla swoich pracowników i zapewniają im zakwaterowanie. Standard takich mieszkań musi spełniać dość wysokie wymogi, narzucane przez korporacje, zyski jednak są bardzo duże. Umowy najmu zawierane są wtedy na dłuższy okres czasu (na przykład 3-5 lat) i pozwalają landlordowi (wynajmującemu) mieć zapewniony zysk przez kilka lat.

Tak więc możliwości jest kilka, kreatywny inwestor zawsze może znaleźć jakieś rozwiązanie, które pozwoli mu osiągnąć zakładane zyski. Pozwala to także na większe pole do manewru przy inwestowaniu w nieruchomości.