Jak wynajmować pod wynajem, czyli strategia Let to Let

Obiecałem wam w podsumowaniu października, że napiszę coś więcej o targach związanych z inwestowaniem w nieruchomości na których byłem. Nazywały się one Property Investor & Home-buyer Show i odbyły się w dniach 09-10.10.15 w hali ExCel w Londynie. Poszedłem na nie przede wszystkim z dwóch powodów: ponieważ dostałem darmowe bilety i ponieważ odbywały się na nich seminaria związane z inwestowaniem, które chciałem sprawdzić. Były na takie tematy, które mnie interesują i miałem nadzieję dowiedzieć się z nich coś wartościowego.

Najlepsze miejsca na podnajem mieszkań w UK

Dotarłem kilka dni temu do najnowszego raportu dotyczącego wynajmu mieszkań. Był on sporządzony przez analityków banku HSBC, na podstawie najnowszych danych. Sprawdzono w nim, w których miastach inwestorzy mogą liczyć na  największą stopę zwrotu z wynajmowania nieruchomości. Okazało się w nim, że najlepiej to wygląda w Southampton. Kolejne dobre miasta to: Manchester, Nottingham, Blackpool i Hull.

Z raportu wynikało także, że w zeszłym roku Reading i Brighton dostarczyły największy wzrost zyskowności. Oba te miasta wyróżniały się pod tym względem na tle całej Wielkiej Brytanii.

Wynajmowanie mieszkań na cele socjalne

O tym, że ludzie muszą gdzieś mieszkać wiedzą chyba wszyscy. Ciągły wzrost liczby ludności powoduje jednak, że to zapotrzebowanie jest coraz większe. Doprowadza to powoli do takiego stanu, że zaczyna brakować wolnych lokali, a ceny tych dostępnych są windowane w górę.

Taka sytuacja powoduje, że nie wiele osób może sobie pozwolić na własne mieszkanie. Muszą oni wynajmować te, które są dostępne na rynku. Duże zapotrzebowanie cieszy właścicieli mieszkań, bo mogą sobie oni dyktować warunki wynajmu, podnosząc regularnie czynsz co jakiś czas.

Dobra sytuacja na rynku wynajmu odbija się w pewnym stopniu na mieszkaniach socjalnych. Gminy nie posiadają odpowiedniej ilości lokali, muszą korzystać więc z tych udostępnionych przez indywidualnych inwestorów. Ci z kolei nie zawsze chcą przekazać nieruchomość na potrzeby socjalne. W tym celu gminy stosują różne zachęty i bonusy, aby ich do tego przekonać. Tak na przykład jest w dzielnicy Ealing w zachodnim Londynie.

Aby przekonać właścicieli mieszkań do przekazania swoich nieruchomości stosują takie argumenty:

• zapewnienie stałego dopływu wynajmujących,
• wyższe stawki wynajmu (gmina pokrywa koszty),
• oszczędność na reklamowaniu się (właściciele nie muszą szukać wynajmujących na własną rękę),
• brak opłat za wynajem (takie pobierają agencje, jeśli się z nich korzysta).

Oprócz tego gmina Ealing zaoferowała także tak zwany "direct let scheme". Jest to bonus dla wynajmującego, odpowiadający równowartości 12 tygodniowego czynszu. Należy się on za każde co najmniej 2 pokojowe mieszkanie przekazane pod wynajem dla Councilu.

Dla inwestora jest to bardzo dobra alternatywa. Jeśli ktoś ma problemy z wynajmem lub boi się, że będzie miał okresy przestoju, to może z tego skorzystać. Bardzo często można wtedy wyjść na tym jeszcze lepiej niż wynajmując samemu.

Nie każdy może chcieć jednak wynajmować nieruchomość dla celów socjalnych. Nie wiadomo wtedy na jaki typ ludzi się trafi, ale nie powinno się tego generalizować. Trudno ocenić człowieka na pierwszy rzut oka. Wynajmując samemu także można źle trafić.

To czy komuś taka forma wynajmowania odpowiada zależy od indywidualnych preferencji. Jest to jednak jeszcze jedna opcja, która jest do dyspozycji inwestora.
 

8 porad dla wynajmujących.

Jest takie staropolskie powiedzenie: "diabeł tkwi w szczegółach". Trudno się z tym nie zgodzić, ponieważ czasami o naszym sukcesie decydują rzeczy małe, wydawałoby się nawet nie istotne. Zwracanie uwagi na szczegóły jest więc ważnym nawykiem, który każdy głodny sukcesu powinien w sobie wykształcić.

Dla wynajmujących mieszkania zwracanie uwagi na szczegóły i dbanie o drobne sprawy może decydować o tym, czy zarobią setki czy tysiące. Dlatego chcę dorzucić kilka porad z tym związanych, aby pomóc wynajmującym zmaksymalizować zyski. Oto i one:

Różne strategie inwestowania w nieruchomości pod wynajem

Wielu ekspertów od inwestowania w nieruchomości zaleca początkującym inwestorom wybranie własnej strategii inwestycyjnej. Jej posiadanie ma ułatwić osiągnięcie sukcesu. Ważne jest więc, aby już na początku przygody z inwestowaniem wiedzieć jak i w co chce się inwestować. Generalnie możliwości jest tylko kilka. Można próbować kupować tanio, czekać na wzrosty w przyszłości i odsprzedać z zyskiem. Można kupić tanio nieruchomość wymagającą naprawy, wyremontować ją i odsprzedać z zyskiem lub kupić pod wynajem. Każda z tych strategii ma swoje zalety i swoje wady. To, co ktoś wybierze zależy od indywidualnych preferencji. Jeśli ktoś chce szybko zarobić i zna się na budowlance może wybrać mieszkanie do remontu. Ktoś natomiast, kto buduje pasywny przychód z pewnością wybierze kupno pod wynajem, i o tej właśnie formie inwestowania chcę napisać dziś trochę więcej.

Aby ta strategia miała sens zysk z wynajmu musi pokrywać wszystkie koszty związane z posiadaniem nieruchomości. Dobrze jest się więc trzymać zasad skutecznego inwestowania i zadbać już na początku o to, aby kupić odpowiednio tanio. Najlepiej od jakiegoś zmotywowanego sprzedawcy.

Koszty posiadania domu

Utrzymanie domu kosztuje. W zależności od tego jak je użytkujemy może być naszym aktywem albo pasywem, jak o tym wspominał już Robert Kiyosaki. W obu przypadkach jednak zależy nam na tym, aby koszty były jak najmniejsze. Dla inwestorów ma to szczególne znaczenie, bo decyduje o tym czy inwestycja jest opłacalna czy nie. Jest to jeden z warunków, który należy spełnić przy skutecznym inwestowaniu.

Ja skupię się głównie na kosztach związanych z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnej, ale każdy kto planuje kupić dom dla siebie też powinien to przeczytać. Wszystkie wydatki są bardzo podobne, mogą się tylko różnić nazwami. Dobrze jest je wszystkie znać, bo dzięki temu możemy oszacować ogólne koszty i na ich podstawie podjąć trafną decyzję. Wiadomo, że będą się różnić od siebie wielkością, w zależności od nieruchomości, ale wszystkie składniki powinny być wszędzie raczej takie same.

Ogólnie więc koszty związane z posiadaniem mieszkania możemy podzielić na stałe i zmienne. Stałe to te, które musimy płacić co miesiąc a zmienne, to te które płacimy czasami. Koszty stałe są z reguły takie same przez dłuższy okres czasu i dużo łatwiej nad nimi panować. Koszty zmienne natomiast to różnego rodzaju nie planowane wydatki, które mogą być spowodowane zużyciem lub wypadkami losowymi. Oba te rodzaje są tak samo ważne bo decydują o całkowitych kosztach utrzymania.

Jak sprawić aby nieruchomość przynosiła zyski?

Aby inwestowanie w nieruchomości miało sens, musi przynosić zyski. Tak jest z resztą z każdą inwestycją. Oczywiście trafiają się też takie nietrafione, ale inwestuje się przede wszystkim po to aby osiągnąć zyski. Im bardziej ryzykowne przedsięwzięcie tym oczekiwana wyższa stopa zwrotu. Czasami nie wie się czy to co robimy odniesie sukces, bardzo często robi się coś "bo się miało przeczucie". Takie zachowanie jednak przypomina bardziej loterię niż inwestowanie.

W przypadku nieruchomości nawet przy nie do końca trafionym zakupie możemy próbować zamienić to na naszą korzyść. Najlepiej jednak trzymać się podstawowych zasad skutecznego inwestowania aby uniknąć problemów. Jeśli jednak z jakiś powodów natrafimy na trudności to mamy kilka sposobów, dzięki którym możemy próbować to zmienić. 

Residential mortgage vs. Buy To Let mortgage

Inwestowanie w nieruchomości różni się od kupowania czterech kątów tylko dla siebie. Obie opcje wymagają od nas zaciągnięcia kredytu (chyba, że jesteś na tyle szczęśliwy, że możesz sobie pozwolić na zakup za gotówkę), ale sposób jego przyznawania różni się między nimi znacząco. W przypadku kupna domu dla siebie będziemy się ubiegać o zwykły kredyt hipoteczny (tak zwany w UK residential mortgage) a przy kupnie nieruchomości pod wynajem będziemy się rozglądać za tak zwanym Buy To Let mortgage. Nie wiem dokładnie jak to ma się do polskich realiów, wiem że występuje kredyt hipoteczny pod wynajem, ale nie sprawdzałem jakie trzeba spełnić warunki, żeby go dostać. Prawdopodobnie jest bardzo zbliżony do tego, który mamy tu w UK. Ja opiszę tylko te angielskie, bo nimi się zajmuję.

Przyznanie kredytu hipotecznego na kupno mieszkania dla własnych potrzeb zależy od na naszej osobistej zdolności kredytowej. W tym celu bank sprawdza nasze zarobki, oraz posiadane środki pieniężne. Na ich podstawie decyduje, czy przyznać nam kredyt czy nie. Im więcej posiadamy własnych funduszy tym lepiej oprocentowany kredyt możemy dostać. Przed rokiem 2007, gdy rosła bańka mieszkaniowa, banki z chęcią dawały kredyty nawet na 130% wartości mieszkania. Dzięki temu mogliśmy zakupić nieruchomość z zerowym wkładem własnym a dodatkową nadwyżkę przeznaczyć na co tylko chcemy. Ci co nie przejedli tych pieniędzy (kupując samochody lub drogie wakacje) a reinwestowali, to całkiem dobrze na tym wyszli. Gorzej jednak było z tymi mniej rozsądnymi. W tej chwili o takich kredytach możemy tylko pomarzyć, jeśli otrzymamy kredyt na 80% wartości to już jest dobrze. Posiadanie wkładu własnego nie gwarantuje także, że możemy kupić każde mieszkanie które chcemy. Na ogół bank pożyczy nam tylko trzy lub czterokrotność naszych rocznych zarobków. Jeśli więc zarabiamy tylko 20,000£ rocznie to możemy raczej zapomnieć o zakupie mieszkania za 1,000,000£. Nawet przy dużym depozycie.

Jak skutecznie inwestować w nieruchomości?

    

O tym czy dana inwestycja okaże się sukcesem czy porażką decyduje czasami jeden szczegół.  Nie inaczej jest także w przypadku inwestowania w nieruchomości. Aby całe przedsięwzięcie okazało się sukcesem należy pamiętać o kilku podstawowych warunkach, które musi spełniać. Są to uniwersalne zasady, które należy stosować przy zakupie każdej nieruchomości pod inwestycję. Inaczej może to wyglądać w przypadku zakupu swoich czterech kątów, jeśli się już na to zdecydujecie. Wtedy zamiast mieć spłacony kredyt przez kogoś będziecie to musieli zrobić sami. Ale i tak uważam, że zawsze jest lepiej spłacać sobie niż komuś. W razie wątpliwości o tym czy kupić, czy wynająć mieszkanie możecie zajrzeć do innego mojego postu na ten temat. Jeśli stwierdzicie że warto kupić to te zasady mogą Wam się w przyszłości przydać. 

Każda z wymienionych zasad jest tak samo ważna. Nie można zastosować się tylko do kilku, a inne pominąć. Jeśli inwestycja ma być bezpieczna i zyskowna to wszystkie warunki muszą być spełnione.

Kupić czy wynająć mieszkanie?

Dzisiejszy artykuł jest efektem pewnej dyskusji na podobny temat, w której brałem udział na innym blogu. W sumie to i tak miałem go napisać w niedalekiej przyszłości, zdecydowałem się jednak zrobić to już teraz. Mimo tego, że ja patrzę na nieruchomości bardziej od strony inwestora to postaram się przeprowadzić rzetelną analizę w jak najbardziej obiektywny sposób. Gdyby coś mi w między czasie umknęło to proszę o uzupełnienie w komentarzach.

Na początek zajmijmy się zaletami i wadami z wynajmu mieszkania.

ZALETY

• duża łatwość zmiany miejsca zamieszkania (np. gdy zmieniamy pracę, lub okolicę),

• nie jesteśmy uwiązani kredytem na większość życia,

• nie mamy dodatkowych kosztów napraw, ubezpieczeń, itp.

• nie przejmujemy się załamaniem na rynku (spadkiem wartości mieszkania),

• nie musimy wydawać dużych pieniędzy na starcie (tylko kilkutygodniowy depozyt),

• możliwość dofinansowania przez państwo (w UK, dla mało zarabiających i spełniających odpowiednie warunki).

WADY

• możliwość nie przedłużenia umowy najmu przez właściciela i konieczność przeprowadzki,

• nie możemy dokonać wielu zmian w wynajmowanym domu (tylko za pozwoleniem),

• możliwość wzrostu czynszu,

• po okresie wynajmu nie mamy żadnego udziału w nieruchomości (spłacamy dom komuś),

• niestabilność życiowa (możliwość zerwania kontraktu przed czasem),

• w razie nie zapłacania czynszu utrata lokum,

• brak ulg podatkowych (dostępne tylko dla właścicieli mieszkań).

A teraz kilka wad i zalet kupna mieszkania na własność.