Zdolność kredytowa w UK i w Polsce - różnica

Zdolność kredytowa jest bardzo ważnym elementem naszego życia. Dzięki niej zwykli ludzie mogą sobie pozwolić na odrobinę luksusu (kupując na raty rzeczy, na które nie mogą sobie pozwolić), a firmy mogą prowadzić swoją działalność. Dla inwestora w nieruchomości jest to jeszcze bardziej ważne. 

Przy kupnie nieruchomości nasza zdolność kredytowa odgrywa pierwszoplanową rolę. Od jej oceny zależy to, jak dobry kredyt możemy dostać. Zakładając, że nie wygrało się w totolotka lub nie otrzymało w spadku małej fortuny, to prawdopodobnie będzie ci potrzebna.

W Wielkiej Brytanii  dobra zdolność kredytowa ma jeszcze większe znaczenie niż w Polsce. Bez niej ciężko jest funkcjonować normalnie, nawet głupi kontrakt telefoniczny jest ciężko dostać. Warto więc mieć ją na uwadze i pilnować aby była jak najlepsza. 

W UK generalnie należy ją sobie "zbudować". W tym celu najlepiej jest posiadać już jakąś historię kredytową. Można to zrobić na przykład korzystając z kart kredytowych. Postarać się o jakieś i ich używać. Samo posiadanie ich nie jest korzystne jeśli są nie wykorzystywane. Bank oceniając zdolność kredytową przygląda się, czy już w przeszłości korzystaliśmy z kredytu i czy spłacaliśmy go sumiennie. Nawet jedna drobna zaległość spłaty, może w tym przypadku bardzo negatywnie odbić się na naszej zdolności. 

Offset mortgage - kredyt dla inwestorów

Co jest ważne dla kogoś inwestującego w nieruchomości? Cashflow. Przepływ środków pieniężnych jest kluczowy dla tej formy inwestowania. Utrata płynności finansowej mogłoby oznaczać koniec przygody dla inwestora. Zawsze musi on posiadać jakieś zasoby kapitału na wszelki wypadek, gdyby zdarzyły się jakieś niespodziewane wydatki lub trafiła się kolejna okazja do zainwestowania. Łatwy dostęp do środków finansowych jest więc tym, co każdy inwestor chciałby posiadać, nie tylko ten od nieruchomości.

Jak więc zapewnić sobie takie dofinansowanie? Jeśli nam się powodziło, to można je uzyskać ze swoich oszczędności. Ale jeśli dopiero co zaczynamy, i nie mamy jeszcze tak dużo odłożonych pieniędzy, to będzie z tym trochę trudniej. Ktoś kto użył wszystko co miał aby kupić swoją pierwszą nieruchomość może mieć z tym problemy. Dobrym rozwiązaniem wtedy może być skorzystanie z kredytu zwanego offset mortgage.

Residential mortgage vs. Buy To Let mortgage

Inwestowanie w nieruchomości różni się od kupowania czterech kątów tylko dla siebie. Obie opcje wymagają od nas zaciągnięcia kredytu (chyba, że jesteś na tyle szczęśliwy, że możesz sobie pozwolić na zakup za gotówkę), ale sposób jego przyznawania różni się między nimi znacząco. W przypadku kupna domu dla siebie będziemy się ubiegać o zwykły kredyt hipoteczny (tak zwany w UK residential mortgage) a przy kupnie nieruchomości pod wynajem będziemy się rozglądać za tak zwanym Buy To Let mortgage. Nie wiem dokładnie jak to ma się do polskich realiów, wiem że występuje kredyt hipoteczny pod wynajem, ale nie sprawdzałem jakie trzeba spełnić warunki, żeby go dostać. Prawdopodobnie jest bardzo zbliżony do tego, który mamy tu w UK. Ja opiszę tylko te angielskie, bo nimi się zajmuję.

Przyznanie kredytu hipotecznego na kupno mieszkania dla własnych potrzeb zależy od na naszej osobistej zdolności kredytowej. W tym celu bank sprawdza nasze zarobki, oraz posiadane środki pieniężne. Na ich podstawie decyduje, czy przyznać nam kredyt czy nie. Im więcej posiadamy własnych funduszy tym lepiej oprocentowany kredyt możemy dostać. Przed rokiem 2007, gdy rosła bańka mieszkaniowa, banki z chęcią dawały kredyty nawet na 130% wartości mieszkania. Dzięki temu mogliśmy zakupić nieruchomość z zerowym wkładem własnym a dodatkową nadwyżkę przeznaczyć na co tylko chcemy. Ci co nie przejedli tych pieniędzy (kupując samochody lub drogie wakacje) a reinwestowali, to całkiem dobrze na tym wyszli. Gorzej jednak było z tymi mniej rozsądnymi. W tej chwili o takich kredytach możemy tylko pomarzyć, jeśli otrzymamy kredyt na 80% wartości to już jest dobrze. Posiadanie wkładu własnego nie gwarantuje także, że możemy kupić każde mieszkanie które chcemy. Na ogół bank pożyczy nam tylko trzy lub czterokrotność naszych rocznych zarobków. Jeśli więc zarabiamy tylko 20,000£ rocznie to możemy raczej zapomnieć o zakupie mieszkania za 1,000,000£. Nawet przy dużym depozycie.

Kredyt hipoteczny dla wtajemniczonych.

Posiadasz kredyt hipoteczny lub masz zamiar? Jeśli tak, to mam nadzieję, że wiedza którą sie dziś z tobą podzielę będzie ci pomocna. Dzięki niej zobaczysz, że nie jest on taki straszny jak o nim mówią.

Mam za sobą 9 lat ekonomicznego wykształcenia. Przez ten czas uczyłem się wyliczania całek, pochodnych i innych bzdór, których prawdopodobnie nigdy nie wykorzystam. Wpajano nam wiedzę, którą spokojnie mogę zdobyć sam jeśli tego będę potrzebował. W erze komputerów i łatwo dostępnych informacji to nie jest problem, trzeba tylko wiedzieć gdzie poszukać. Zamiast tego powinni nas uczyć bardziej przydatnych informacji, takich które byśmy mogli użyć w codziennym życiu. Po tych wszystkich latach nauki najbardziej więc odczuwam niedobór wiedzy użytkowej. Nie mogę oczywiście powiedzieć, że to był stracony czas. Dużo zdobytej wiedzy pomaga mi w inwestowaniu i codzinnym życiu. Szkoda tylko, że wiele przydatnych informacji zdobywam dopiero teraz. Tak jest na przykład w przypadku kredytów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne miałem omawiane w szkole nie raz. Nie były jakoś specjalnie poruszane, raczej wymieniane jako jeden z wielu przy omawianiu kredytów jako ogółu. Przekazywano mi wiedzę encyklopedyczną zamiast użytkowej. Dopiero teraz po latach widzę różnicę. Całe szczęście, że są miejsca i ludzie, którzy taką wiedzą użytkową się dzielą. Ja miałem to szczęście ją poznać. Nie jest to jakaś tajemnica, wszyscy pewnie o tym słyszeli, nie każdy pewnie jednak zdaje sobie sprawę jak duże korzyści posiada. Mowa oczywiście o nadpłacaniu kapitału i oszczędnościach jakie dzięki temu osiągamy.

Aby lepiej to zrozumieć pokażę wam najpierw jak zbudowane są raty kredytu hipotecznego.

                                             

 

                                      

Nie jest to najlepszy rysunek, ale tylko tak mi się udało go narysować. Postaram się go wyjaśnić. Przedstawia on z jakich proporcji składa się rata kredytu hipotecznego wraz z upływem czasu. Czas powinien być na pionowej osi, a na poziomej wielkość raty jaką spłacamy. Patrząc więc od góry widać, że w pierwszych latach spłacania kredytu zdecydowana większość raty to odsetki. Dopiero po upływie czasu proporcje te ulegają zmianie. Wychodzi więc na to, że w pierwszych latach spłacamy najpierw należne odsetki a następnie pożyczone pieniądze. Wszystko to powoduje, że kredyt na 5% kosztuje nas prawie 100% pożyczonej kwoty. Jest jednak sposób na to, aby zapłacić dużo mniej. Wszystko dzięki nadpłatom kapitału.