Koszty posiadania domu

Utrzymanie domu kosztuje. W zależności od tego jak je użytkujemy może być naszym aktywem albo pasywem, jak o tym wspominał już Robert Kiyosaki. W obu przypadkach jednak zależy nam na tym, aby koszty były jak najmniejsze. Dla inwestorów ma to szczególne znaczenie, bo decyduje o tym czy inwestycja jest opłacalna czy nie. Jest to jeden z warunków, który należy spełnić przy skutecznym inwestowaniu.

Ja skupię się głównie na kosztach związanych z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnej, ale każdy kto planuje kupić dom dla siebie też powinien to przeczytać. Wszystkie wydatki są bardzo podobne, mogą się tylko różnić nazwami. Dobrze jest je wszystkie znać, bo dzięki temu możemy oszacować ogólne koszty i na ich podstawie podjąć trafną decyzję. Wiadomo, że będą się różnić od siebie wielkością, w zależności od nieruchomości, ale wszystkie składniki powinny być wszędzie raczej takie same.

Ogólnie więc koszty związane z posiadaniem mieszkania możemy podzielić na stałe i zmienne. Stałe to te, które musimy płacić co miesiąc a zmienne, to te które płacimy czasami. Koszty stałe są z reguły takie same przez dłuższy okres czasu i dużo łatwiej nad nimi panować. Koszty zmienne natomiast to różnego rodzaju nie planowane wydatki, które mogą być spowodowane zużyciem lub wypadkami losowymi. Oba te rodzaje są tak samo ważne bo decydują o całkowitych kosztach utrzymania.

Do kosztów stałych możemy zaliczyć:

spłaty kredytu - mądre inwestowanie w nieruchomości wymaga wykorzystania dźwigni finansowej jaką daje nam kredyt hipoteczny. Jest to najczęściej najwyższa pozycja po stronie kosztów stałych. Oczywiście inwestor nie będzie sam go spłacał, będą to robić wynajmujący. Ale należy liczyć się z tym, że będą okresy kiedy mieszkanie będzie stało puste i trzeba będzie płacić samemu.

ubezpieczenie mieszkania - w Anglii jest to tak zwane buy-to-let insurance, które trzeba zapłacić jeśli chce się otrzymać kredyt pod wynajem. Można także dodatkowo dokupić specjalne ubezpieczenie, które zabezpieczy nas przed momentami przestoju. Gdy nie będziemy mieli wynajmujących albo nie będą płacić to firma ubezpieczeniowa pokryje część naszych kosztów.

opłaty komunalne - service charge i ground rent, jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania typu leashold. Na ogół nie są to duże kwoty, jednak w przypadku nowszych budowli lub lepszych okolic mogą być one dość znaczące. W przypadku nieruchomości freehold opłaty te nie występują.

central heating insurance - bardzo dobrze jest je mieć, koszt tego ubezpieczenia jest bardzo niski a korzyści ogromne. W razie problemów z centralnym nie musimy się o nic martwić, lokatorzy sami mogą zadzwonić bezpośrednio do firmy ubezpieczeniowej i w ciągu kilku godzin będą mieli wszystko naprawione.

property management fees - opłaty za zarządzanie nieruchomością. Początkujący inwestor może na początku nie mieć tych kosztów, ale wraz ze wzrostem portfolio lepiej zlecić agencji mieszkaniowej opiekę nad naszymi posiadłościami w zamian za 10% zysku z wynajmu. Takie są średnio stawki pobierane przez agencje.

rachunki -płacone tylko w przypadku, gdy wynajmujemy mieszkanie jako HMO. Gdy wynajmujemy jako całość, to na ogół  wynajmujący ponosi cały koszt.

podatki - w postaci coucil tax. Tak samo jak w przypadku rachunków, płacone jest przez lokatorów. My jesteśmy nimi obciążeni jeśli wynajmujemy pokoje pojedyńczo.

Do kosztów zmiennych możemy natomiast zaliczyć:

naprawy - wszelkiego rodzaju drobne uszkodzenia. Można się od tego ubezpieczyć za niewielkie pieniądze. Wszystkie szkody spowodowane przez lokatorów, muszą pokrywać sami sprawcy. Nie jest to więc jakiś poważny problem.

remonty - też można pokrywać z ubezpieczenia. Nie zdarzają się zbyt często, ale mogą być bardzo kosztowne. Dobrze więc posiadać ubezpieczenie które je pokryje. Kolejny koszt spowoduje zmniejszenie naszych co miesięcznych zysków, ale w zamian dostajemy odrobinę spokoju w razie jakiś kosztowniejszych wypadków losowych.

wymiana sprzętu - wszystko z czasem się zużywa. Właściciel mieszkania musi zadbać o to aby wszystkie sprzęty, które są na wyposażeniu domu były sprawne. Dobrze jest na początku zainwestować w lepsze i energooszczędniejsze urządzenia, tak aby nie trzeba ich było często wymieniać. 

Wszystko to decyduje o opłacalności inwestycji. Im koszty są mniejsze, tym więcej można zarobić. Oczywiste jest więc to, że zawsze muszą być mniejsze niż zyski z wynajmu.

Ci co chcą dowiedzieć się więcej o tym jak zmniejszyć koszty utrzymania domu odsyłam do książki mądry dom, bogaty dom.