Jak wynajmować pod wynajem, czyli strategia Let to Let

Obiecałem wam w podsumowaniu października, że napiszę coś więcej o targach związanych z inwestowaniem w nieruchomości na których byłem. Nazywały się one Property Investor & Home-buyer Show i odbyły się w dniach 09-10.10.15 w hali ExCel w Londynie. Poszedłem na nie przede wszystkim z dwóch powodów: ponieważ dostałem darmowe bilety i ponieważ odbywały się na nich seminaria związane z inwestowaniem, które chciałem sprawdzić. Były na takie tematy, które mnie interesują i miałem nadzieję dowiedzieć się z nich coś wartościowego.

Jak wyglądały targi?

Hala wystawowa ExCel w Londynie jest olbrzymia. Nie mam porównania z innymi podobnymi obiektami, ale myślę że jest jedna z największych na świecie (ma około 44,546 m2). W środku znajduje się co najmniej kilkadziesiąt mniejszych pomieszczeń i w nich odbywają się właśnie różne targi. Ja byłem w jednym z takich pomieszczeń.

Ilość firm biorących udział w tych targach też była dość duża. W sumie było ich ponad 100 i każdy miał swoje stanowisko. Byli to przede wszystkim przedstawiciele banków udzielających kredyty hipoteczne, firmy ubezpieczeniowe, różnego rodzaju serwisy internetowe związane z nieruchomościami, firmy prowadzące szkolenia, fundacje, deweloperzy, agencje nieruchomości, prawnicy, brokerzy, wszyscy którzy mogli się przydać inwestującym w nieruchomości. Każdy mógł znaleźć coś dla siebie.

Do tego było jeszcze 9 oddzielnych sal konferencyjnych, na których odbywały się godzinne seminaria, co godzinę, przez cały dzień (w sumie było ich 65 w ciągu 2 dni). Było więc z czego wybierać. Ja nastawiłem się na zdobycie informacji na temat wynajmu pod wynajem, oraz ogólnych informacji związanych z inwestowaniem w nieruchomości.

Czego się dowiedziałem?

Poziom informacji, które były tam prezentowane był dla mnie rozczarowujący. Były to typowe "sales pitch", które polegają na tym, że się daje trochę darmowej wiedzy a na koniec coś się sprzedaje. Przerabiałem już takie "zagrania" wiele razy i zaczyna mnie już to razić gdy widzę coś takiego. Dla osoby takiej jak ja, która interesuje się marketingiem i sama stosuje podobne metody, to jest po prostu strata czasu. Taka darmowa wiedza jest łatwo dostępna w internecie, można ją sobie bardzo szybko zdobyć. Osoby początkujące mogą z niej skorzystać bo daje ogólne rozeznanie w temacie i pozwala podjąć decyzję czy to jest coś co nas interesuje, czy nie. Dla kogoś kto szuka już bardziej precyzyjnych informacji to jest za mało.

Jedyne co warte było dla mnie uwagi to seminarium na temat wynajmu pod wynajem (ang. let to let). Jest to aktualnie gorący temat na wyspach, bardzo dużo ludzi jest zainteresowanych tą formą zarabiania. Ja też się tym zainteresowałem bo jest to jakaś alternatywa  dla tych co nie mają wystarczających funduszy a chcieliby zacząć inwestować w nieruchomości. Temat był dla mnie nowy więc dużo ciekawych rzeczy się dowiedziałem.

Co to jest ten let to let i na czym polega?

Ta forma inwestowania polega na wynajmowaniu mieszkań, a nie ich zakupie, w celu ponownego wynajmu. Wynajmuje się wtedy całe mieszkanie lub poszczególne pokoje (tak zwane HMO). Takie podnajmowanie jest  dość powszechną formą "dorabiania", stosuje ją już bardzo dużo polaków wynajmujących mieszkania w UK. Po wynajęciu całego mieszkania dla siebie podnajmują pokój lub dwa innym ludziom aby pokryć sobie w ten sposób część czynszu. Taki proceder jest jednak nie do końca legalny i jeśli właściciel lub agencja nieruchomości by się o tym dowiedziała to mogliby zerwać kontrakt i kazać się wyprowadzić z mieszkania. Jest tak ponieważ zwykłe umowy najmu nie pozwalają robić takich rzeczy bez pozwolenia landlorda (właściciela).

Z tego głównie powodu ja chciałem pójść na te targi. Liczyłem na to, że dowiem się tam jak to robić w legalny sposób i będę miał jakiś punkt zaczepienia. Wiedziałem, że jest to możliwe do zrobienia zgodnie z prawem bo jest już wielu inwestorów którzy to robią i wiele płatnych kursów które uczą jak to robić.

Cel udało mi się osiągnąć. Natrafiłem na stanowisko dwóch inwestorów, którzy tym się zajmują, którzy uczą jak to robić i to oni właśnie prowadzili jedno z seminarii na ten temat.

Jak więc inwestować let to let w legalny sposób?

Wynajmowanie pod wynajem można robić zgodnie z prawem. Należy tylko użyć do tego odpowiedniego kontraktu, a nie takiego standardowego, używanego przez agencje do prywatnego wynajmu.

Po skontaktowaniu się z agencją albo z właścicielem mieszkania należy wytłumaczyć im co zamierza się robić i wtedy, jeśli im to odpowiada, należy spisać odpowiednią umowę. Formy tej umowy mogą być dwie:

 - kontrakt na zarządzanie (ang. management contract) - jego specyfika polega na tym, że jest on sporządzany na określony okres czasu (np. 3-5 lat) oraz jest w nim zawarta gwarancja opłacania czynszu. Daje się w nim także klauzulę o tym, że strony kontraktu mogą go zerwać tylko z 6 miesięcznym uprzedzeniem. Daje to nam wtedy odpowiednio dużo czasu gdyby właściciel zmienił zdanie. Można także dodać punkt o tym, że w razie wcześniejszego zerwania kontraktu landlord musi zwrócić nam koszty przygotowania nieruchomości do wynajmu.

- kontrakt leasingu (ang. lease contract) - stosowany bardzo powszechnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jest to długoterminowa umowa, która daje całkowitą kontrolę nad nieruchomością i praktycznie czyni z nas jej właściciela (przez okres obowiązywania umowy). Takie umowy sporządza się zazwyczaj na okres 5-10 lat. Przy jej stosowaniu bardzo dobrze jest skorzystać z pomocy jakiegoś doświadczonego prawnika, który już wielokrotnie sporządzał tego typu umowy.

W ten właśnie sposób wynajmuje się mieszkania pod wynajem w legalny sposób. Nie musimy się wtedy martwić tym, że agencja lub właściciel "złapie" nas na podnajmowaniu i zerwie z nami kontrakt. Możemy wtedy takich mieszkań wynająć bardzo wiele i zrobić z nich całkiem pokaźne źródło przychodu. Ja osobiście będę jeszcze ten temat zgłębiał i jeśli będzie okazja to postaram się stosować tą formę inwestowania.