10 rad dla inwestujących pod wynajem

Wpadł mi ostatnio w oko interesujący artykuł, na temat inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Jest on napisany na jednym z bardziej opiniotwórczych serwisów finansowych w Wielkiej Brytanii. Z ciekawości postanowiłem go przeczytać, aby porównać różnicę w tym co mówią na ten temat profesjonalni inwestorzy, a tym co piszą dziennikarze. Zrobimy więc zaraz analizę i zobaczymy czy sposób myślenia jednych odbiega bardzo od sposobu myślenia tych drugich. Ci co znają język angielski mogą sobie przeczytać analizowany artykuł w oryginale pod tym adresem.

Wszystkie porady tam zawarte są wymienione w punktach. Przeanalizuję więc wszystkie krok po kroku, tak aby nie pominąć żadnej z nich. Do każdego tłumaczenia dodam swój komentarz, z moim wnioskiem. Na koniec podsumujemy co z tego wyjdzie.

Przed wami więc 10 porad dotyczących inwestowania pod wynajem:

Jak ocenić wynajmującego?

Ktoś kiedyś powiedział bardzo mądre słowa, aby nie oceniać książki po okładce. Mimo upływu wielu lat, od ich wypowiedzenia, prawda ta jest nadal aktualna. Bardzo często kierujemy się w swoich osądach stereotypami i przyklejamy "metki" zanim kogoś poznamy. Jest to wada, którą poważny inwestor wynajmujący mieszkania powinien usunąć.

Każdy człowiek jest inny i każdy zachowuje się inaczej. Sama intuicja nie wystarcza, aby dokładnie ocenić czyjś charakter. Oceniając drugiego człowieka na wyczucie, można się czasami bardzo pomylić, przede wszystkim na swoją niekorzyść. Warto więc postarać się o to, aby unikać takich "loterii" i mieć nad wszystkim większą kontrolę. Stawką są przecież nasze zainwestowane pieniądze i potencjalne zyski.

Lipiec 2012 - Podsumowanie

Dzisiaj będzie prosto z mostu bez owijania w bawełnę. Jadę jutro na urlop więc mam trochę pakowania i nie mogę za dużo pisać. Chciałem jednak to zrobić, bo jak wyjadę to do połowy miesiąca na pewno bym nic nie zrobił. 

E-przychody

Mała zniżka w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Moja aktywność dużo większa, co przełożyło się na zwiększenie klikalności reklam o 25%, ale zyski spadły. W sumie przybyło tylko £11.07 z samego Adsense. Innych przychodów nie odnotowałem.

Giełda

Pozbyłem się akcji KGHM przed dywidendą, co przyniosło mi zysk na czysto 4,072 zł. Dlaczego tak zrobiłem mogliście poczytać w jednym z poprzednich postów dotyczącym mojej strategii inwestycyjnej. Po zrealizowaniu zysku trzymam gotówkę i czekam na okazję do zainwestowania. Liczyłem trochę, że rynek spadnie trochę bardziej, a w tym KGHM. Okazało się jednak inaczej i na razie muszę być cierpliwy. Jak przyjdzie przecena, taka większa, to znowu prawdopodobnie coś kupię. 

Kilka sposobów na wynajem

Najważniejszą zasadą przy inwestowaniu w nieruchomości pod wynajem jest upewnienie się, że zyski z pobieranego czynszu będą w całości pokrywały koszty związane z jej utrzymaniem, oraz dodatkowo dadzą jeszcze zarobić. Aby tak się stało należy zawsze przestrzegać kilku zasad, o których pisałem w poście jak skutecznie inwestować w nieruchomości.

Nie zawsze jednak jest tak, że wszystkie czynniki, warunkujące udaną inwestycję, będą odpowiednie. W niektórych regionach UK ceny mieszkań mogą być po prostu zbyt wysokie lub czynsz zbyt niski. Może to wtedy powodować, że opłacalność danej inwestycji będzie zbyt niska, aby się nią zainteresować. Zyski z wynajmu nie będą dostatecznie zadowalające. Aby to poprawić można wtedy skorzystać z dwóch opcji.

Po pierwsze można próbować uzyskać dodatkowy upust przy zakupie, tak aby zmniejszyć koszty kredytu. Nie zawsze jednak można targować się w nieskończoność. Domy, które są warte £200,000 w jakiejś okolicy nie da się kupić po £50,000. Chyba, że sprzedawca będzie naprawdę zmotywowany, ale takie okazje zdarzają się bardzo rzadko.

Moja strategia inwestycyjna

Nigdy nie miałem do końca sprecyzowanego celu inwestycyjnego. Generalnie polegało to na angażowaniu się w przedsięwzięcia, które miały przynosić zysk. Nie ważne czy były to akcje, nieruchomości lub inne projekty. Liczył się tylko potencjalny zysk, który miały przynosić.


Tak więc kupowałem akcje, aby je potem odsprzedać z zyskiem. Nie interesowało mnie nic więcej, tylko możliwość wzrostu ich cen, tak aby zarobić. Czasami się to udaje a czasami nie.


Zainteresowałem się nieruchomościami, bo dają one stały dochód. Można na nich zarabiać odsprzedając drożej, ale widzę większe korzyści w możłiwości ich wynajmowania.


Zaangażowałem się w budowanie stron internetowych i prowadzenie bloga, bo zobaczyłem w tym duży potencjał na zarobek. Wymaga to jednak odpowiedniego zaangażowania i wytrwałości.


Każde przedsięwzięcie jest zatem inne i wymaga innych zdolności, oraz innego zaangażowania. Powoduje to też, że tak na prawdę nie mam dobrych wyników w żadnym z nich. Nie poświęcam wystarczająco dużo uwagi na projekty, i to się odbija na moich wynikach. Skaczę z jednego pomysłu na drugi, nic nie robiąc tak jak powinienem. Może w końcu uda mi się to jednak poprawić, bo okreśłiłem w końcu swoją strategię inwestycyjną.

Mieszkanie w parku.

O tym, jak rynek brytyjski jest bardziej rozwinięty on naszego polskiego, dowiecie się zaraz czytając mojego kolejnego posta. Napiszę o czymś, z czym nie spotkałem się do tej pory w Polsce. I nie wiem czy kiedykolwiek taka "moda" zawita nad Wisłę, bo u nas chyba nie będzie zapotrzebwania na tego typu lokale. A mam na myśli domy w parku.

Jakiś czas temu pisałem o różnych rodzajach domów w Wielkiej Brytanii. Nie wiedziałem wtedy, że jest jeszcze jeden typ, o którym nie wspomina się zbyt często. Jest to domek stawiany w parku. Może on być drewniany, przypominający domek kamping lub murowany. Bardzo często określa się go także jako mobile home.

Dla lepszego zobrazowania dorzucam przykładowe zdjęcie takiego domku:

Dywidenda, i co dalej?

Nadchodzi czas żniw na giełdzie. Wszyscy inwestorzy, którze umiejętnie posiali swój kapitał mogą już niebawem cieszyć się z zebranych plonów. Mam tutaj na myśli oczywiście dywidendy, a nie koszenie zboża:)

Czym jest dywidenda, chyba nie muszę tłumaczyć. Gdyby ktoś nie wiedział to może sobie wygooglować.

W Polsce mamy tą dogodność, że jest kilka dobrych państwowych spółek na giełdzie. Przynoszą one co roku dość znaczące zyski, które są później drenowane przez nasz rząd w celu łatania dziury budżetowej. Dają one wtedy na ogół dobrze zarobić wszystkim posiadaczom akcji. 

Dzięki temu dochodzi do takich sytuacji, że dywidenda osiąga poziomy zwrotu nawet powyżej 20%. Tak jak to ma miejsce w tym roku, przy okazji podziału zysku z KGHM. Czy jednak opłaca się kupować akcje tylko dla dywidendy? Czy posiadając akcje spółki, która da dywidendę, może sprzedać je zanim zostanie przyznana? To zależy.

Czerwiec 2012 - Podsumowanie

Wszystko co dobre na ogół szybko się kończy. Tak samo było z moim urlopem. Spędziłem dwa tygodnie z dala od wszystkiego, tylko rodzinka i totalny relaks (o ile można to tak nazwać z dwójką małych urwisów:). 

Moją nieobecność można było zauważyć po ilości wpisów dokonanych w ostatnim miesiącu. Przez bardzo długi czas nie pokazywałem się na blogu w ogóle. Teraz muszę dużo rzeczy nadganiać, ale przerwa była mi bardzo potrzebna. Pogodę mamy taką depresyjną w Londynie, że wygrzanie się na słońcu przez dwa tygodnie było bardziej niż wskazane. 

Z naładowanymi bateriami rozpoczynam więc nowy miesiąc, mając nadzieję na poprawę swoich dokonań. A o tym co udało się dokonać w czerwcu, zaraz przeczytacie.

Inwestowanie w mieszkania typu leasehold

Nieruchomości w Wielkiej Brytanii mogą mieć prawną formę własności typu freehold lub leasehold. W pierwszym przypadku właściciel takiej nieruchomości posiada także ziemię na której dana nieruchomość stoi. W przypadku leasehold, posiada się prawo do nieruchomości, ale nie posiada się ziemi pod nią. Aby móc korzystać z mieszkania należy co pewien czas przedłużać daną nam licencję, w przeciwnym wypadku jeśli wygaśnie, nieruchomość przechodzi w posiadanie właściciela ziemi. Tego typu rozwiązanie jest na ogół stosowane w przypadku mieszkań, a nie domów.

Leasehold znaczy, że nigdy tak na prawdę nie posiada się nieruchomości. Kupuje się tylko prawo do jej używania przez określony czas (na ogół od 99 do 999 lat). Należy wtedy uważać aby okres, który mamy do dyspozycji, nie spadł za bardzo. Należy więc co jakiś czas przedłużać przysługający nam Leasehold.

Jeśli długość licencji spadnie poniżej 70 lat to jest prawie niemożliwe aby dostać kredyt hipoteczny na zakup takiej nieruchomości. Banki nie chcą finansować takich inwestycji, bo dla nich mieszkanie nie ma praktycznie wartości. Wtedy jedynym rozwiązaniem jest zakup za gotówkę, jeśli się posiada odpowiednie fundusze.

Czasami jeśli zostaje bardzo mało czasu do wygaśnięcia licencji, to nawet warto zainwestować w nieruchomość.  Jeżeli kupi się odpowiednio tanio i wysokość czynszu będzie przyzwoita to nawet tracąc nieruchomość można na tym zyskać. Można wtedy zarobić więcej niż trzymając pieniądze w banku lub na lokacie.

Maj 2012 - Podsumowanie

Gdzie to lato? Tydzień słońca przez cały maj to zdecydowanie za mało jak dla mnie. Słysząc jaka pogoda była w Polsce to mam ochotę się spakować i wracać do domu. Na szczęście za tydzień jadę na dwu tygodniowy urlop więc mam nadzieję, że uda mi się złapać trochę słońca. Muszę naładować baterie, bo moje pokłady dobrego samopoczucia powoli zbliżają się ku wyczerpaniu. Powinienem więc nabrać trochę dobrej energii.

Na całe szczęście jeszcze nie jest całkiem źle. Mam wystarczająco pozytywnej energii aby jeszcze funkcjonować. Przejdźmy więc do podsumowania i zobaczmy co się działo w maju.